¡Llámanos!

La región centro-occidente, que comprende los estados de Guanajuato, Querétaro, San Luis Potosí, Aguascalientes y Jalisco, registran cifras estables en niveles de absorción y construcción de naves industriales, impulsados principalmente por la demanda de sectores como el automotriz y logística.

Sin embargo, un ingrediente que le ha dado mucho dinamismo a esta región -además de la Inversión Extranjera Directa para construir nuevas naves industriales-, sin duda ha sido la alianza Centro-Bajío-Occidente que busca promover a la zona como el hub logístico más importante del país.

«Hemos visto que, como una región total, es uno de los jugadores o una de las regiones más importantes del país; la región contiene aproximadamente el 28% del inventario industrial y aproximadamente 26% de la disponibilidad en todo el país», dijo Sergio Mireles, fundador y director general de Datoz.

En ese sentido, el directivo explicó que la absorción bruta, que es uno de los indicadores más importantes en cuanto al desempeño de un mercado o una región, ha ido al alza, en comparación con los últimos dos años, a excepción de mercados como el de Guanajuato donde ha disminuido su actividad en los últimos años.

«Guadalajara y Querétaro han crecido, en su absorción bruta, cuando lo comparamos año con año; también San Luis Potosí y Aguascalientes, que habían tenido un par de años complicados, se han desprendido de esa mala racha y han tenido un buen 2019.

«Sin embargo, otra vez Guanajuato, sigue creciendo en su construcción de espacios especulativos pero no ha tenido los niveles de absorción de espacios equivalentes a años anteriores», detalló.

De acuerdo con datos de la plataforma de análisis inmobiliario, la región centro-occidente cerró el tercer trimestre de 2019 con un inventario total de 21.3 millones metros cuadrados (m²) de Área Neta Rentable (ANR), 3.61% más que el mismo periodo del año pasado.

Guanajuato, que es el mercado más grande de la región con 5.8 millones m² de ANR, creció anualmente 4.18%, mientras que el de Querétaro, que tiene 5.7 millones m² de ANR, aumentó 4.36 por ciento.

En ese sentido, el fundador de Datoz agrega que en los mercados de esta región, la disponibilidad más alta la tiene Guanajuato con 9.2%, seguido por Querétaro con 6.59%, Aguascalientes con 2.06%, Guadalajara con 4.70% y San Luis Potosí con 6.82 por ciento.

Sergio Mireles destacó el papel que juega la alianza Centro-Bajío-Occidente como un catalizador para impulsar al sector, aunque la calificó como una medida ‘muy a la defensiva, dado que no se vislumbra en este semestre gran inversión en distintas regiones, más allá de la del sureste’.

«Creemos que es una estrategia alentadora, va a ser importante ver si este fideicomiso o esta alianza que se está creando, trasciende sexenios o elecciones estatales, para que realmente haga un impacto con visión de largo plazo», explicó.

A menos de un mes de que de inicio 2020, los inversionistas se preguntan cuáles son los mercados inmobiliarios más atractivos para abrir la cartera y México sigue generando opiniones divididas.

Mientras que los analistas más optimistas sostienen que el crecimiento económico del país se estabilizará el año entrante ante la posible resolución del clima enrarecido que prevaleció en 2019, otros aún se mantienen cautelosos por las políticas de la administración de Andrés Manuel López Obrador, que aún no consigue dar la certeza que muchos esperan.

A nivel global, se espera que el sector inmobiliario continúe en transformación ante la incesante irrupción de tecnologías financieras y los cambios vertiginosos generados por la guerra comercial que encabeza el gobierno de Trump contra China, que parece no tener pronta resolución.

El reporte ‘Real Estate 2020: construyendo el futuro’, elaborado por la firma PwC, indica que, de forma general, los mercados emergentes representan una oportunidad para inversionistas con un panorama de activos prime en mayor crecimiento.

Por otra parte, el sector de bienes raíces tendrá que poner mayor atención a los riesgos que implica el cambio climático para las construcciones, cuyo riesgo se intensifica en las zonas costeras.

En el caso de México, los inversionistas pueden esperar un mercado industrial con crecimiento en el que especialistas auguran una tendencia alcista.

De acuerdo con José Carlos Alemán, CEO de Siila, el principal crecimiento de naves industriales dedicadas a la logística crecerá a la par de la alta demanda de comercio electrónico.

Las grandes urbes del país y sus áreas metropolitanas, como CDMX, Monterrey y Guadalajara serán quienes verán la detonación principal de este tipo de espacios.

En el caso del mercado de oficinas y espacios comerciales, la tendencia se alimenta de la innovación en espacios de usos mixtos, en los que conviven oficinas, centros de entretenimiento e,incluso, inmuebles destinados a lo residencial.

Pronósticos para la economía mexicana en 2020

Información de Bloomberg indica que, tras la aprobación del Presupuesto de Egresos 2020, se espera que la economía del país crezca 1.5% el año venidero, lo cual coincide con las predicciones del Fondo Monetario Internacional que ven esta cifra llegando a un máximo de 1.9%.

La reestructuración y saneamiento financiero de Pemex continúan como prioridad de la política económica, con la presión de la construcción de la Refinería de Dos Bocas en Tabasco creciendo cada vez más.

Ya dieron inicio las labores de construcción del Aeropuerto Internacional Felipe Ángeles, Santa Lucía, en el área de Zumpango, Estado de México.

Asimismo, se anunció en conjunto con el Consejo Coordinador Empresarial, el Plan Nacional de Infraestructura, que contempla una inversión de 859 mdp, con perspectiva hacia 2024.

Al tercer trimestre del 2019, el mercado industrial en Querétaro registró un crecimiento del 2.38% respecto al mismo periodo del 2018. De acuerdo con datos de Marcos Álvarez, director de Business Intelligence de Market Analysis, el mercado industrial en este estado es de 33.82 millones de pies cuadrados, de los cuales 8.39% está disponible.

En la entidad se consideran tres principales submercados: Norte, Aeropuerto y El Marqués. El primero cuenta con 641,000 pies cuadrados y representa 46% del total; es el de mayor disponibilidad y absorción.

En el mismo periodo, se contabilizaron 13 transacciones en el estado que se traducen en una absorción bruta de 961,000 pies cuadrados: 45% corresponden a inventarios clase A y B, 22 a BTS, y 33 fueron expansiones.

Los países que ocuparon dicha absorción fueron Corea, Estados Unidos, Francia, Japón, Canadá, Alemania y Austria, mientras que los sectores que reportaron más transacciones fueron los de electrónicos, automotriz, aeroespacial, plásticos y logística, respectivamente.

Los principales clientes instalados en Querétaro en el periodo reportado fueron Samsung, Harman Kardon, Yusei Mold y Dayton.

DISPONIBILIDAD

Actualmente, existen un total de 16 espacios disponibles en Querétaro que representan 1.83 millones de pies cuadrados, de los cuales 1.20 millones son clase A y 634,000, clase B.

En este rubro, el submercado Aeropuerto es el de mayor disponibilidad con 51% de edificios clase A y B, es decir, 947,000 pies cuadrados en total. Le sigue el submercado de El Marqués, con 44%, que significa 812,000 pies cuadrados.

Por otro lado, en el estado hay seis edificios bajo construcción para naves de inventario que suman 1.6 millones de pies cuadrados, de los cuales 34% pertenecen al submercado Norte, añadió Marcos Álvarez.

PANORAMA NACIONAL

A nivel nacional, el mercado industrial creció 14.30% en el tercer trimestre del 2019, comparado con el mismo periodo de 2018. Hoy, México cuenta con 580.79 millones de pies cuadrados con una disponibilidad de 3.96 por ciento.

Para el tercer trimestre, se contabilizaron 107 transacciones en el país que significaron una absorción bruta de 20.19 millones de pies cuadrados, de las cuales, 65% corresponden a naves de inventario clase A y B; mientras que 23% de los cierres son de BTS y 12% fueron expansiones. De dicha absorción, 91% fueron en renta y 9% en venta.

Los principales submercados del país con mayores niveles de absorción y disponibilidad fueron Monterrey con 19% y la Ciudad de México con 16 por ciento.

En este contexto, Estados Unidos es el país que más industria instala en México, con un total de 81 empresas y 52% del mercado nacional, seguido de los capitales mexicanos, que contabilizaron 39 transacciones, que representan 17% del mercado; Japón y Suecia siguen en la lista, con 6% cada uno.

En cuanto a los giros industriales con mayor presencia en el país, el sector logístico se posiciona en el primer puesto, ocupando 39%, con 81 transacciones en 10 submercados (regiones). Le siguen el automotriz, con presencia en los 14 submercados, además de los sectores de electrónicos, muebles, plásticos y metal mecánico.

Para el cierre del año, México cuenta con 265 espacios disponibles de clase A y B con un total de 24.05 millones de pies cuadrados. Las ciudades con mayor disponibilidad y construcción son la Ciudad de México y Monterrey.

PERSPECTIVAS

A pesar de la incertidumbre creada por la guerra comercial entre EE.UU. y China y la espera de la ratificación del Tratado Comercial entre México, Estados Unidos y Canadá (T-MEC), desarrolladores y representantes del sector inmobiliario industrial advirtieron que la fortaleza económica, así como los niveles educativos y calidad de vida que ostenta el bajío, le permitieron sortear este año.

“La inversión en naves industriales se reactivó solo con el acuerdo trilateral para actualizar el referido acuerdo comercial, aún sin ratificación firmada”, aseguró Andrés Lomelín, director de la oficina de Colliers Bajío.

El directivo destacó que en Querétaro la mayor cantidad de proyectos que se desarrollan son de altas especificaciones o clase A. Este tipo de construcciones cuentan con muros de concreto precolados, pisos de concreto de alta resistencia, alturas libres superiores a los ocho metros, iluminación natural y otras características de seguridad.

Una percepción similar compartió Raúl Arroyo, Industrial Portfolio/Asset Management de PGIM Real Estate, quien ha encontrado optimismo entre inversionistas extranjeros.

“Acabo de tener un par de reuniones con inversionistas internacionales y me decían, la pregunta típica que esperábamos nosotros es: ¿cómo están viendo a México? y la respuesta que nos dieron fue: México, dentro de su tema macroeconómico y político está muy sano, pero en todo el mundo está habiendo temas, realmente hay temas políticos muchos más grandes de los que estamos viendo internamente”, compartió.

La calidad de vida, la cantidad de mano de obra y su especialización, así como la Alianza Centro-Bajío-Occidente, conformada por Guanajuato, San Luis Potosí, Aguascalientes, Querétaro y Jalisco, se cuentan entre las fortalezas de la región enumeradas por los desarrolladores.

“En el norte es totalmente diferente, comparando los mercados, ya hay escases de mano de obra; tienes la mano de obra calificada (en el bajío), por estas armadoras que llegaron al país. Y lo más importante, han sabido confrontar las adversidades de la competencia como región: la alianza bajío-occidente”, sostuvo Arroyo.

DESARROLLOS

Estas condiciones atrajeron a Exeter Property Group al bajío, zona donde la compañía estadounidense construye su primer desarrollo en México.

Ricardo Serrano, country manager de esta compañía, adelantó que Cantera Industrial Park, nombre del desarrollo que operará a partir de febrero de 2020, se construye en 50 hectáreas del municipio de Pedro Escobedo; de ese total, 220,000 metros cuadrados estarán techados.

Vesta, que tiene alrededor de 3 millones de metros cuadrados desarrollados en el país, 48% de ellos en la zona del bajío y Jalisco, reportó “máximos históricos” este 2019, compartió Francisco Estrada, director regional zona bajío de Vesta.

“Puedo decir que las empresas que tenemos acceso a los capitales públicos, hemos alcanzado, en los valores de la acción, máximos históricos en las últimas dos semanas (finales de septiembre). Son señales contradictorias, por un lado, en el panorama se ven nubarrones, pero por otro, el mercado apremia este tipo de actividad”.

El representante regional de Vesta dijo que actualmente hay una combinación de factores.

“Donde sí hay señales de contracción, hay retos, pero como desarrolladores debemos entender qué tenemos que hacer en lo particular para comernos una rebanada de pastel más grande. Si el mercado es más chico, debemos diferenciar nuestros productos, ser más agresivos, tener un poco de cautela y serenidad”, sostuvo.

En este sentido, alternativas sustentables, servicios eficientes, movilidad y conectividad, deben sumarse a la ubicación y logística, como base de la oferta de cualquier parque industrial que busque ser competitivo.

Un caso de éxito es el que ostenta AeroTech Industrial Park, desarrollo que opera en las inmediaciones del Aeropuerto Intercontinental de Querétaro desde 2012 y que a la fecha ya cuenta con 13 compañías instaladas, todas trasnacionales.

Magna, Airbus, Albany, Brose, Flex, Bosch y Belcorp, entre otras, están establecidas en el complejo asentado en el municipio de Colón, que ya espera dos nuevas empresas que se instalarán en el corto plazo.

“Tenemos empresas muy reconocidas a nivel mundial, eso te habla de la confianza y calidad del parque y nos da la oportunidad de dar confianza con nuevas empresas”, expresó Jorge Baca, director regional en Querétaro de American Industries Group, administradora del desarrollo.

AeroTech Industrial Park tiene una extensión de 165 hectáreas, cuenta con subestación eléctrica de 40 MVAs, a la que se sumará una subestación adicional para satisfacer la demanda de energía.

Cuenta además con fibra óptica, accesos controlados, planta de reciclado de agua y un sistema contra incendios.

Sus vialidades son amplias y están iluminadas, así como el resto del parque, con tecnología LED; las áreas verdes tienen vegetación endémica, que requiere de poca agua.

“Es un hecho que ha sido un año complejo, no solo en México, sino a nivel mundial, pero la región per se, tiene ciertos sectores ya maduros, y esta creciendo un sector más de tecnología, de software, data center. Se está viendo que esta incrementando la percepción positiva de las empresas de la región, y por supuesto, sigue la presencia importante de autopartes, del sector automotriz y aeroespacial”, subrayó el director regional.

Los municipios con el mayor número de viviendas particulares son Querétaro, San Juan del Río, Corregidora y el Marqués. Según datos del Inegi, durante 2015 la capital del estado alcanzó una cifra de 533 mil viviendas particulares, con lo que superó ampliamente a todos los municipios del estado, su más próximo seguidor es San Juan del Río que en ese año registró 71 mil viviendas particulares. Las cifras se han potencializado los últimos años, informó la secretaría de Desarrollo Sustentable en su anuario económico 2018.

Este tipo de acciones se ven impulsadas por iniciativas como la de la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi), que entre enero y octubre de 2018 entregó un subsidio para vivienda a 92 mil 700 personas.

Industria de la vivienda genera 6.0 por ciento del PIB en México

De los servicios básicos con que cuentan las viviendas en el estado de Querétaro, la electricidad presenta los mayores avances desde el año 2000, informó la Sedesu, según cifras reveladas por esta secretaría, la disponibilidad de energía creció hasta llegar a una cobertura del 99.1 por ciento en la capital del estado.

La globalización ha modificado los espacios y ha obligado a reestructurar las actividades económicas para responder competitivamente al nuevo contexto. En la actualidad se presentan desafíos que a su vez representan nuevas oportunidades para el desarrollo de las entidades, afirmó la Secretaría de Desarrollo Sustentable del estado de Querétaro.

Uno de los principales retos que tiene esta secretaría es el de reinterpretar la infraestructura y el equipamiento para impulsar el desarrollo de la región. Según el informe entregado en diciembre por Marco del Petre, titular de la secretaría, el gobierno tiene la obligación de facilitar la infraestructura para abonar al crecimiento de la competitividad de la entidad, acción que se traduce en el incremento de los niveles de bienestar de su población.