Blog

La rentabilidad y estabilidad inherentes a los bienes raíces los convierte en uno de los activos preferidos para conservar y aumentar el valor del dinero. En México, las urbes que han mostrado el mejor desempeño en materia inmobiliaria, sin duda son la Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara, aunque también Querétaro viene tomando fuerza e Igualmente Puebla y Playa del Carmen.

Además de las ciudades que históricamente tienen el mayor nivel de desarrollo, Querétaro destaca por tener el noveno lugar con mayor inversión en el país, el cuarto en número de metros cuadrados construidos y el tercero con más alta plusvalía, esto según datos de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI).

Por su parte, el precio de la vivienda en Puebla ha subido de 4 a 8% en tan sólo dos años como resultado de la demanda de familias foráneas que la visualizan como un buen destino para vivir. De acuerdo con datos de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI), su auge se concentra en zonas como San Andrés Cholula donde el precio de los departamentos oscila entre uno y cuatro millones de pesos.

Asimismo, Playa del Carmen es uno de los 10 destinos con el mayor desarrollo inmobiliario nacional, aunque en este punto se privilegia el desarrollo de vivienda residencial y residencial plus, además del subsector turístico y comercial.

¿DÓNDE Y EN QUÉ INVERTIR?

De acuerdo con el reporte ‘Panorama inmobiliario 2018’ de la empresa de consultoría inmobiliaria 4S que reúne la opinión de desarrolladores, constructores, brokers, consultores, bancos e instituciones de fondo de inversión, los productos más atractivos para inversión en renta son departamentos en la CDMX, Querétaro, Guadalajara y Monterrey; así como casas e inmuebles industriales en Querétaro.

De igual modo, resulta conveniente invertir en locales comerciales en las ciudades de Querétaro, Monterrey y CDMX; o bien, invertir en oficinas en Querétaro, Monterrey y Guadalajara; los inmuebles industriales en la ciudad de Monterrey son buenas alternativas también. Todos bajo el esquema de inversión para renta.

Downtown corporate business district architecture concept: 3D render illustration of the glass reflective office buildings skyscrapers against blue sky with clouds and sun light

Cabe señalar que el reporte citado igualmente muestra que en la CDMX y Guadalajara están comprando más usuarios finales de la Generación ‘Y’ (es decir, millennials, menores de 35 años), mientras que en Monterrey la demanda comprende un mercado entre la Generación ‘Y’ y la Generación ‘X’ (o sea, personas de entre 36 hasta 50 años). Finalmente, en el caso de Puebla y Querétaro la solicitud de productos inmobiliarios está encabezada por personas mayores de 50 años (Baby Boomers) y algunas más que son parte de la Generación X.

La industria inmobiliaria goza de un gran impulso, hoy observamos innovación, desarrollo y un terreno fértil para quienes buscan la solidez y el respaldo de un bien inmueble. Sin duda, el escenario ofrece buenas perspectivas para quienes buscan invertir en ladrillos.

El ciclo inmobiliario muestra fases similares a las del ciclo económico: expansión, contracción (bajas tasas de crecimiento), e incluso recesión, para después pasar a una nueva recuperación y expansión

Asistimos a la conferencia “Perspectivas Financieras del Sector Inmobiliario en México”, donde el presidente de CBRE México, Lyman Daniels, mencionó que actualmente el sector de oficinas se encuentra en una etapa de contracción, mientras que el hotelero y el comercial continúan en expansión, y el segmento industrial se ubica en una fase de maduración.

Mientras el sector inmobiliario (junto con otras industrias) refleja un crecimiento lineal, existen ciertos drivers del mercado que avanzan de manera exponencial, cambiando la manera en la que operan los mercados. Dichos drivers incluyen el e-commerce, las nuevas tendencias laborales marcadas por los Millennials y la fusión de los mundos físico, digital y biológico a través de nuevas tecnologías, mejor conocida como la Cuarta Revolución Industrial.

Por otro lado, aunque en los próximos años se esperaría una disminución en las ventas de los locales comerciales debido al crecimiento acelerado del e-commerce, recientemente, se ha observado un incremento importante en los porcentajes de espacios destinados a alimentos y entretenimiento, marcando una nueva tendencia. Asimismo, consideramos que las empresas con mayores portafolios comerciales (Fibra Shop, Fibra Uno, Fibra Danhos y Fibra HD) podrían verse favorecidas si aprovechan la etapa de expansión inmobiliaria en la que se encuentran.

Para el sector de oficinas esperaríamos que tanto las rentas como la ocupación muestren lateralidad o en su defecto disminuciones, con base en la oferta actual y una demanda con menor ritmo, resultado también de las nuevas tendencias laborales.

Respecto a las valuaciones en el mercado bursátil, el sector industrial continúa siendo el favorito de los inversionistas al registrar los menores descuentos sobre net asset value (NAV), integrando altos porcentajes de ingresos dolarizados, costos de financiamiento muy competitivos (por debajo de 6.0%) y contratos de arrendamiento de largo plazo. Debemos destacar que aunque las empresas de este sector registraron los mayores dividend yields en los últimos dos años, recientemente han disminuido debido al alza en las valuaciones, presentando una rentabilidad por dividendo alrededor de 7.2% en promedio.

De acuerdo con CBRE México, se esperaría que este segmento permanezca en la etapa de madurez, ya que la única manera en la que se podría observar un descenso en el ciclo inmobiliario sería ante una recesión global.

Respecto al sector hotelero, las empresas de este segmento han sido gravemente afectadas por una disminución en la demanda turística de viajeros de negocio y placer, resultado de la creciente inseguridad; una desaceleración en el flujo de huéspedes gubernamentales y la falta de inversión en regiones donde se cuenta con una importante presencia.

En cuanto al sector educativo, existen áreas de crecimiento relacionadas a una aceleración de egresados de la educación media superior en los próximos años, así como el compromiso del gobierno de aumentar la tasa bruta de cobertura de este segmento de 38.4% a un ambicioso 50% para el 2024. Estimamos que ante este escenario, los fibras que integran un componente educativo como Fibra Educa, Fibra Uno y Fibra HD, podrían verse beneficiados de forma directa.

Al igual que entidades como Nuevo León, Jalisco y Quintana Roo, Querétaro tiene una sobreoferta de vivienda vertical, pues los desarrolladores inmobiliarios continúan con la edificación de estos inmuebles

Querétaro crece rápidamente, muestra de ello es que la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI) en el estado estima que en el segundo semestre de 2019 la construcción de viviendas de tipo vertical aumente, “sobre todo al final del año”, aseguró Ivonne Gutiérrez, presidenta de la AMPI.

Al igual que las entidades de Nuevo León, Jalisco y Quintana Roo, Querétaro presenta una sobreoferta de vivienda vertical, “ya que los desarrolladores continúan con la construcción de este tipo de viviendas”, explicó Gutiérrez.

Actualmente 97 proyectos son desarrollados en la zona metropolitana de Querétaro, principalmente en las áreas que comprenden Juriquilla y el municipio de Corregidora, así como en desarrollos como el Mirador, Koloria y Vista Real.

«La sobreoferta no es un problema» , consideró la presidenta de la AMPI, «los desarrolladores no han dejado de vender”, dice.

En promedio, el costo de un departamento oscila entre 3 y 4 millones de pesos, cantidades que han llevado a generar diversos tipos de prestamos con intereses preferenciales a las tasas entre 9 y 12 por ciento, “para facilitar la adquisición de estos bienes inmuebles”.

“Es cuestión de comenzar a adaptarnos, una realidad es que la ciudad ya no va a dar para desarrollos horizontales”, destacó Gutiérrez.