Al tercer trimestre del 2019, el mercado industrial en Querétaro registró un crecimiento del 2.38% respecto al mismo periodo del 2018. De acuerdo con datos de Marcos Álvarez, director de Business Intelligence de Market Analysis, el mercado industrial en este estado es de 33.82 millones de pies cuadrados, de los cuales 8.39% está disponible.
En la entidad se consideran tres principales submercados: Norte, Aeropuerto y El Marqués. El primero cuenta con 641,000 pies cuadrados y representa 46% del total; es el de mayor disponibilidad y absorción.
En el mismo periodo, se contabilizaron 13 transacciones en el estado que se traducen en una absorción bruta de 961,000 pies cuadrados: 45% corresponden a inventarios clase A y B, 22 a BTS, y 33 fueron expansiones.
Los países que ocuparon dicha absorción fueron Corea, Estados Unidos, Francia, Japón, Canadá, Alemania y Austria, mientras que los sectores que reportaron más transacciones fueron los de electrónicos, automotriz, aeroespacial, plásticos y logística, respectivamente.
Los principales clientes instalados en Querétaro en el periodo reportado fueron Samsung, Harman Kardon, Yusei Mold y Dayton.
DISPONIBILIDAD
Actualmente, existen un total de 16 espacios disponibles en Querétaro que representan 1.83 millones de pies cuadrados, de los cuales 1.20 millones son clase A y 634,000, clase B.
En este rubro, el submercado Aeropuerto es el de mayor disponibilidad con 51% de edificios clase A y B, es decir, 947,000 pies cuadrados en total. Le sigue el submercado de El Marqués, con 44%, que significa 812,000 pies cuadrados.
Por otro lado, en el estado hay seis edificios bajo construcción para naves de inventario que suman 1.6 millones de pies cuadrados, de los cuales 34% pertenecen al submercado Norte, añadió Marcos Álvarez.
PANORAMA NACIONAL
A nivel nacional, el mercado industrial creció 14.30% en el tercer trimestre del 2019, comparado con el mismo periodo de 2018. Hoy, México cuenta con 580.79 millones de pies cuadrados con una disponibilidad de 3.96 por ciento.
Para el tercer trimestre, se contabilizaron 107 transacciones en el país que significaron una absorción bruta de 20.19 millones de pies cuadrados, de las cuales, 65% corresponden a naves de inventario clase A y B; mientras que 23% de los cierres son de BTS y 12% fueron expansiones. De dicha absorción, 91% fueron en renta y 9% en venta.
Los principales submercados del país con mayores niveles de absorción y disponibilidad fueron Monterrey con 19% y la Ciudad de México con 16 por ciento.
En este contexto, Estados Unidos es el país que más industria instala en México, con un total de 81 empresas y 52% del mercado nacional, seguido de los capitales mexicanos, que contabilizaron 39 transacciones, que representan 17% del mercado; Japón y Suecia siguen en la lista, con 6% cada uno.
En cuanto a los giros industriales con mayor presencia en el país, el sector logístico se posiciona en el primer puesto, ocupando 39%, con 81 transacciones en 10 submercados (regiones). Le siguen el automotriz, con presencia en los 14 submercados, además de los sectores de electrónicos, muebles, plásticos y metal mecánico.
Para el cierre del año, México cuenta con 265 espacios disponibles de clase A y B con un total de 24.05 millones de pies cuadrados. Las ciudades con mayor disponibilidad y construcción son la Ciudad de México y Monterrey.
PERSPECTIVAS
A pesar de la incertidumbre creada por la guerra comercial entre EE.UU. y China y la espera de la ratificación del Tratado Comercial entre México, Estados Unidos y Canadá (T-MEC), desarrolladores y representantes del sector inmobiliario industrial advirtieron que la fortaleza económica, así como los niveles educativos y calidad de vida que ostenta el bajío, le permitieron sortear este año.
“La inversión en naves industriales se reactivó solo con el acuerdo trilateral para actualizar el referido acuerdo comercial, aún sin ratificación firmada”, aseguró Andrés Lomelín, director de la oficina de Colliers Bajío.
El directivo destacó que en Querétaro la mayor cantidad de proyectos que se desarrollan son de altas especificaciones o clase A. Este tipo de construcciones cuentan con muros de concreto precolados, pisos de concreto de alta resistencia, alturas libres superiores a los ocho metros, iluminación natural y otras características de seguridad.
Una percepción similar compartió Raúl Arroyo, Industrial Portfolio/Asset Management de PGIM Real Estate, quien ha encontrado optimismo entre inversionistas extranjeros.
“Acabo de tener un par de reuniones con inversionistas internacionales y me decían, la pregunta típica que esperábamos nosotros es: ¿cómo están viendo a México? y la respuesta que nos dieron fue: México, dentro de su tema macroeconómico y político está muy sano, pero en todo el mundo está habiendo temas, realmente hay temas políticos muchos más grandes de los que estamos viendo internamente”, compartió.
La calidad de vida, la cantidad de mano de obra y su especialización, así como la Alianza Centro-Bajío-Occidente, conformada por Guanajuato, San Luis Potosí, Aguascalientes, Querétaro y Jalisco, se cuentan entre las fortalezas de la región enumeradas por los desarrolladores.
“En el norte es totalmente diferente, comparando los mercados, ya hay escases de mano de obra; tienes la mano de obra calificada (en el bajío), por estas armadoras que llegaron al país. Y lo más importante, han sabido confrontar las adversidades de la competencia como región: la alianza bajío-occidente”, sostuvo Arroyo.
DESARROLLOS
Estas condiciones atrajeron a Exeter Property Group al bajío, zona donde la compañía estadounidense construye su primer desarrollo en México.
Ricardo Serrano, country manager de esta compañía, adelantó que Cantera Industrial Park, nombre del desarrollo que operará a partir de febrero de 2020, se construye en 50 hectáreas del municipio de Pedro Escobedo; de ese total, 220,000 metros cuadrados estarán techados.
Vesta, que tiene alrededor de 3 millones de metros cuadrados desarrollados en el país, 48% de ellos en la zona del bajío y Jalisco, reportó “máximos históricos” este 2019, compartió Francisco Estrada, director regional zona bajío de Vesta.
“Puedo decir que las empresas que tenemos acceso a los capitales públicos, hemos alcanzado, en los valores de la acción, máximos históricos en las últimas dos semanas (finales de septiembre). Son señales contradictorias, por un lado, en el panorama se ven nubarrones, pero por otro, el mercado apremia este tipo de actividad”.
El representante regional de Vesta dijo que actualmente hay una combinación de factores.
“Donde sí hay señales de contracción, hay retos, pero como desarrolladores debemos entender qué tenemos que hacer en lo particular para comernos una rebanada de pastel más grande. Si el mercado es más chico, debemos diferenciar nuestros productos, ser más agresivos, tener un poco de cautela y serenidad”, sostuvo.
En este sentido, alternativas sustentables, servicios eficientes, movilidad y conectividad, deben sumarse a la ubicación y logística, como base de la oferta de cualquier parque industrial que busque ser competitivo.
Un caso de éxito es el que ostenta AeroTech Industrial Park, desarrollo que opera en las inmediaciones del Aeropuerto Intercontinental de Querétaro desde 2012 y que a la fecha ya cuenta con 13 compañías instaladas, todas trasnacionales.
Magna, Airbus, Albany, Brose, Flex, Bosch y Belcorp, entre otras, están establecidas en el complejo asentado en el municipio de Colón, que ya espera dos nuevas empresas que se instalarán en el corto plazo.
“Tenemos empresas muy reconocidas a nivel mundial, eso te habla de la confianza y calidad del parque y nos da la oportunidad de dar confianza con nuevas empresas”, expresó Jorge Baca, director regional en Querétaro de American Industries Group, administradora del desarrollo.
AeroTech Industrial Park tiene una extensión de 165 hectáreas, cuenta con subestación eléctrica de 40 MVAs, a la que se sumará una subestación adicional para satisfacer la demanda de energía.
Cuenta además con fibra óptica, accesos controlados, planta de reciclado de agua y un sistema contra incendios.
Sus vialidades son amplias y están iluminadas, así como el resto del parque, con tecnología LED; las áreas verdes tienen vegetación endémica, que requiere de poca agua.
“Es un hecho que ha sido un año complejo, no solo en México, sino a nivel mundial, pero la región per se, tiene ciertos sectores ya maduros, y esta creciendo un sector más de tecnología, de software, data center. Se está viendo que esta incrementando la percepción positiva de las empresas de la región, y por supuesto, sigue la presencia importante de autopartes, del sector automotriz y aeroespacial”, subrayó el director regional.
