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Con 175 kilómetros de longitud, la autopista México-Querétaro o carretera federal 57, que opera desde hace casi seis décadas, ha sido pieza clave para el crecimiento inmobiliario e industrial de los mercados de la Ciudad de México y Querétaro.

Firmas como la desarrolladora de parques industriales Vesta y el proveedor líder de almacenes industriales y centros de distribución, Prologis han edificado inmuebles en la Ciudad de México y Querétaro, impulsados por la conectividad que da dicha autopista.

Expertos coinciden en que los corredores cercanos a esta vía han tenido un desarrollo más acelerado, propiciado por las ventajas de ubicación, ya que al conectar con Arco Norte y Circuito Exterior Mexiquense, en el Estado de México, y convertirse en el Anillo Periférico (Boulevard Manuel Ávila Camacho) es una de las carreteras con más movimiento del país, donde diariamente circulan más de 100 mil vehículos por ella.

En este sentido, el corredor Cuautitlán- Tultitlán-Tepotzotlán en el norte de la CDMX concentra 8 de cada 10 metros cuadrados (m2) de construcción de inmuebles industriales de dicho mercado.

Mientras que el área de El Marqués, Aeropuerto y San Juan del Río al sur de Querétaro tienen una participación de 60 por ciento de la actividad constructiva del estado.

“Los parques del norte de la Ciudad de México y del sur de Querétaro están sobre la vértebra del país, que es la (carretera federal) 57”, aseguró Franz Esteves, director Regional Bajío de Coldwell Banker Commercial.

Sergio Mireles, socio fundador de Datoz, refirió que, si bien, la autopista influye en el dinamismo inmobiliario industrial de ambos mercados, también juega un papel importante la disponibilidad de tierra y la capacidad de desarrollo de las empresas que han adquirido dichos predios como Vesta en Querétaro y Prologis en la CDMX.

“Además del transporte de carga, estos mercados comparten mano de obra. Aun cuando no se construyó el tren México-Querétaro, hay mucha gente que vive en Querétaro y trabaja en la Ciudad de México o viceversa”, comentó en entrevista.

Sectores que impulsan a Querétaro

Los sectores automotrices, aeroespacial y de electrónicos han detonado un crecimiento acelerado en el mercado inmobiliario industrial de Querétaro, principalmente en la zona sur del estado.

Al segundo trimestre de 2019, Querétaro cerró con un inventario de 5.6 millones de metros cuadrados (m2) y 340 mil m2 de construcción a entregarse al cierre de este año, de acuerdo con datos de Coldwell Banker Commercial.

Esteves explicó que el corredor donde más metros cuadrados se construyen es el cercano a la autopista México-Querétaro, que contempla a la zona de Aeropuerto, El Marqués y San Juan del Río, y concentra alrededor de 200 mil m2, es decir, 60 por ciento del inventario en construcción.

Mireles refirió que la combinación de grandes extensiones de tierra, conectividad con autopistas, principalmente la México-Querétaro y el capital de los desarrolladores han sido claves para la expansión inmobiliaria de la zona.

Esteves destacó la participación del sector de almacenaje en este mercado, puesto que el precio de del sector de almacenaje en este renta es más accesible que en la CDMX, ya que se cotiza en 4.20 dólares mensuales el m2, mientras que en el centro del país supera los 5 dólares.

En este mercado, Vesta es uno de los principales desarrolladores, ya que cuenta en el Bajío cuenta con un portafolio de un 1.2 millones de m2 y en Querétaro tiene una reserva territorial de casi un millón de m2.

CTT, corredor logístico de la CDMX

El crecimiento del mercado inmobiliario industrial de la Ciudad de México ha sido impulsado por el sector logístico y de e-commerce, especialmente en la zona de Cuautitlán, Tultitlán y Tepotzotlán -conocidos como corredor CTT-, al norte de la ciudad.

La Ciudad de México cerró el segundo trimestre de este año con un inventario de 16.5 millones de metros cuadrados (m2) industriales, de los cuales 7.2 millones de m2 se ubican en Cuautitlán, Tultitlán y Tepotzotlán.

Además, de los más de 350 mil m2 que están en construcción, casi 300 mil m2 se edifican en el corredor antes mencionado, según datos proporcionados por Cushman and Wakefield.

Un sector que sin duda es primordial en el impulso de la economía y la creación de nuevas localidades en el país es el de la construcción; mismo que contribuyó con el 7.6% del PIB total durante los primeros tres meses de 2019, según datos proporcionados por el INEGI.

Los proyectos que se ejecutan en carreteras, puentes, hospitales y vivienda son los que detonan mayor inversión pública y privada; lo cual se traduce en más empleos y una alta demanda de insumos de otras industrias.

Sin embargo, algunos informes como el dado a conocer por BBVA Research titulado Situación Inmobiliaria México – Primer semestre de 2019, indican que el sector ha tenido una desaceleración alcanzando solo el 0.6% de crecimiento en 2018.

El sector de la construcción en México aporta al PIB el 7.6% durante el primer trimestre del año

Asimismo, el INEGI arrojó más datos en su Indicador Mensual de la Actividad Industrial, que si bien el crecimiento mensual muestra una tendencia al alza (3.1% en construcción, 1.1% en industria), al ubicarlo en una escala anual los números se reducen considerablemente (descenso del 6.2% en construcción y 2.1 en industria).

Para Leonardo González, analista de Real Estate de Propiedades.com, y quien platicó sobre el tema para Inmobiliare, un declive en el sector se traduce en menor certeza en los costos, contracción en los flujos de inversión y que la planeación de proyectos nuevos se den en un mayor plazo.

El especialista declaró que algunos efectos que repercuten a primera vista ante dicho declive son el índice de desempleo y aumento en los costos de insumos (concretos, acero, etc.) los cuales son indicadores importantes para dar un juicio sobre el comportamiento del sector de la construcción.

Por ejemplo, en el caso del empleo se perdieron 15 mil 815 plazas formales, lo que se traduce en un déficit del 1.0% de los afiliados al Instituto Mexicano del Seguro Social (IMSS). Por otro lado, los precios de los productos básicos para la construcción subieron 3.1%. En este punto, González aclaró que esto se debe a la contracción de la demanda y la inflación de la economía.

Sobre las perspectivas que se tiene en torno al futuro de la industria de las edificaciones, Leonardo González afirmó que tanto particulares como el Gobierno Federal deben apegarse a las normas vigentes para que este sector pueda generar los resultados esperados y despegue en su crecimiento; Esto se traduce en licitaciones transparentes, financiamientos concretos, combate a la corrupción y establecer estrategias sectoriales idóneas para el desarrollo.

El estado de Querétaro, ubicado en la región centro-norte de México es una de las entidades que ha presentando un mayor crecimiento económico en el país, tan solo al cierre del primer trimestre de 2019, registró un crecimiento del 0.9% (a cifras desestacionalizadas) respecto al periodo previo y 1.5% respecto al mismo trimestre de 2018 con una variación real de 2.5%, según cifras presentadas por el Indicador Trimestral de Actividad Económico Estatal (ITAEE) del Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI).

Asimismo, su localización estratégica, resultado de su cercanía con la Ciudad de México (CDMX) y los principales puertos del país, han hecho de Querétaro una de las regiones con mayor potencial dentro del segmento industrial. De acuerdo con Solili, durante el segundo trimestre de 2019, el estado presentó un incremento de medio punto porcentual en su inventario industrial, debido a construcciones finiquitadas a un total de 22 mil m² distribuidos en dos nuevas naves.

El ritmo de construcción mostró una desaceleración con respecto al primer trimestre del año en 11%, reportando 160 mil m² al término del 2T 2019, mientras que la tasa de vacancia cerró en 3.5%, ajustando a la baja en casi un punto porcentual (0.9%) con respecto al trimestre que antecede.

La absorción bruta por su parte cerró en 91 mil m², reflejando una contracción del 20% con respecto al 1T 2019. En tanto que la absorción neta aumentó 1.7 veces más que en el 1T 2019.

Finalmente los precios de renta se mantuvieron en niveles similares a lo reportado el trimestre anterior, que cierra en promedio en $4.11 USD/m²/mes. Dentro de la Zona Metropolitana de Querétaro, el corredor que reporta el precio más elevado es Querétaro-San Luis Potosí con $4.31 USD/m²/mes, mismo que cuenta con la menor tasa de vacancia.

Aunque los últimos dos años fueron difíciles para la industria inmobiliaria industrial del Bajío por la negociación del nuevo tratado comercial de América del Norte, la plusvalía en la zona crece a doble dígito, de acuerdo con Newmark Knight Frank México (NKF).

La consultora inmobiliaria detalló que en el más reciente bienio la plusvalía en los estados del Bajío, que comprenden a Querétaro, Guanajuato, San Luis Potosí y Aguascalientes, registró una expansión de 16% para precios de tierra en el sector industrial, mientras que los precios de salida en naves en renta permaneció estable, en el orden de 4.10 y 4.20 dólares por metro cuadrado.

NKF México refirió que al tomar en cuenta que las empresas nuevas decidieron aplazar sus proyectos por la renegociación del acuerdo trilateral que dio como resultado el T-MEC, las compañías establecidas, en su mayoría, continuaron con sus procesos de expansión.

No obstante, en materia inmobiliaria industrial, 2018 cierra un poco lento en comparación con 2016 y 2017, cuando se registró un desarrollo récord del segmento

-Guanajuato solamente reportó este año 94,000 metros cuadrados de construcción, cuando llegó a tener más de 600,000 metros cuadrados de construcción en 2016; Querétaro tiene 157,000 metros cuadrados; San Luis Potosí 106,000 metros cuadrados y Aguascalientes 44,000 metros cuadrados, cifras mucho menores a las del año previo-, precisó en un comunicado.

Si bien la firma resaltó el más reducido desempeño desarrollador industrial, expuso también que datos tranquilizantes están sobre los precios de renta, que no se movieron significativamente, y al igual las tasas de disponibilidad, que se mantuvieron constantes.

-Lo que se está incorporando al mercado se está absorbiendo con buena estabilidad, lo cierto es que los estados que conforman la región del Bajío seguirán en el top cinco de entre las entidades más dinámicas y exportadoras del país y continuarán en esa posición, detonada por el nuevo tratado comercial-, explicó la consultora.