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Dinamismo en parques industriales retos para cierre de año, la dinámica de los últimos trimestres valida la revolución en que se encuentra el mercado inmobiliario industrial. Pero evidencia los retos para consolidar su desarrollo.

Analistas y desarrolladores consideran que el capital humano. La inseguridad y la falta de infraestructura en algunas regiones son clave para atender las necesidades de la inversión.

Un estudio de la Asociación Mexicana de Parques Industriales (AMPIP) revela la creciente absorción neta anual que subió de 2 millones de m2 de espacio en 2019. Dinamismo en parques industriales retos para cierre de año. A 2.1 millones en 2020, 3.5 millones en 2021 y 1.1 millones de m2 hasta el segundo trimestre de 2022.

En contraparte, el estudio Parques Industriales en México del organismo señala cómo la disponibilidad alcanzó su nivel máximo en 2020 con 6.3% del inventario. Pero cayó a 3.8% un año después y 2.2% en el segundo trimestre del año en curso.

Este dinamismo se generó gracias a los sectores logístico. Dinamismo en parques industriales retos para cierre de año , manufactura, automotriz y e-commerce. Con inversiones generadas de México, Estados Unidos y Europa principalmente.

La inversión se ha dinamizado en Monterrey, Saltillo, Ciudad de México y Guadalajara, según la estadística de la asociación.

Claudia Esteves, directora general de la AMPIP considera que soportar la dinámica observada hacia los próximos años. Dependerá de “contar con políticas públicas claras, un estado de derecho, así como la infraestructura y seguridad”.

Por su parte, Sergio Mireles, Founder de Datoz considera que aspectos como el incremento en el costo del dinero. La disponibilidad de mano de obra en algunos mercados y la percepción de las políticas públicas de la administración actual son factores relevantes para dar continuidad a la expansión.

En su más reciente reporte, esta firma ubica a Reynosa, Guanajuato y Querétaro como los mercados con el mayor volumen de portafolio en construcción. Sin embargo, por tamaño de mercado son Ciudad de México, Monterrey y Ciudad Juárez, los de mayor superficie.

Oferta y demanda

En contraparte, Juan Flores, director de Research en Newmark considera que “hace falta información en todos los sentidos de las ciudades. La población, los incentivos, las industrias temas que ayudan a detonar proyectos con los inversionistas”.

Incluso en el ámbito de falta de infraestructura este año. La empresa coreana Samsung optó por cambiar de Nuevo León a Austin. Una fábrica de semiconductores ante la falta de conectividad 5G para su equipo. Inversión que habría representado dos mil fuentes de empleo calificado.

Reportes al tercer trimestre del año de distintas empresas de servicios inmobiliarios. Indican la caída en el nivel de disponibilidad de mercados como Ciudad Juárez, Tijuana, Reynosa, Monterrey y Guadalajara a últimas fechas.

En total, Datoz cuantificó en el trimestre pasado, un total de 3.9 millones de m2 en construcción. De los cuales Ciudad de México captó 21%, Monterrey 19%, Ciudad Juárez 16%, Tijuana 10% y Querétaro 8%. Sin embargo, su estadística ubica niveles negativos de disponibilidad en Puebla, Saltillo, Mérida, Guanajuato, Querétaro y Monterrey.

Un factor complementario que determina el dinamismo industrial es la absorción bruta como efecto del nearshoring. Cifras de un reporte de CBRE Research en los últimos 3 años, indica el saldo a 733 mil m2 en 2021 y que para el primer trimestre del año en curso se ubicaba en 371 mil 600 m2.

Hasta ahora la demanda anual de nearshoring se concentró en Monterrey, Saltillo, Ciudad Juárez y Tijuana. Como los mercados con mayor captación de inversiones generadas a partir de dicho concepto. Esta tendencia refleja el nivel de construcción en plantas industriales que actualmente se realizan en las ciudades de Apodaca, Ciénega de Flores, García, Juárez, Pesquería, Santa Catarina y San Pedro Garza García. Dinamismo en parques industriales retos para cierre de año. Además de lo que se genera en Juárez, Piedras Negras, Ramos Arizpe. Y en la zona centro a partir de lo observado en Atlacomulco, Cuautitlán Izcalli, Ixtlahuaca y Teoloyucan.

La demanda de alquiler de naves industriales crece a nivel global, elegir una buena ubicación. Y contar con óptimas medidas de prevención de riesgos, como los incendios, suponen ventajas competitivas a tener en cuenta.

Demanda de naves industriales a nivel global se ha visto incrementada tras la pandemia, sobre todo aquellas que pertenecen al sector logístico. El dedicado a la distribución de productos y materiales. Por ejemplo, en el segundo semestre de 2022, las operaciones más destacadas fueron las de Fuenlabrada donde se adquirieron 225.000 m². Para desarrollar un data center. En Cataluña, se cerraron más de un millón de metros cuadrados en 18 operaciones y es que, las naves industriales en Barcelona son un reclamo constante a pesar de que el alquiler de las mismas. En términos globales, ha aumentado un 8,4%

CONSEJOS PARA ESCOGER UNA NAVE INDUSTRIAL

Lo primero a tener en cuenta es conocer si en la zona donde se quiere alquilar está consolidado el sector de actividad. Ya que esto puede ser una ventaja competitiva.

Lanzan, además, las siguientes recomendaciones:

1. Según el uso que se le vaya a dar a la nave (logístico, comercial o industrial) ésta necesitará cumplir unos requisitos u otros. Así que, conviene saber de antemano qué actividad se realizará en la nave.

2. Elegir la ubicación de la nave en función del cálculo de costes de transporte necesarios para el desarrollo de la actividad. Esto se hará de manera independiente a aquellas localizaciones más demandadas. La demanda de alquiler de naves industriales crece a nivel global. La demanda de alquiler de naves industriales crece a nivel global, puesto que lo más demandado quizá no sea lo que más adecuado en todos los casos.

3.Qué dimensiones debe tener la nave en función de la actividad a desarrollar.

4. Debe contar con un certificado de aprovechamiento urbanístico. En Barcelona, por ejemplo, este certificado se define como un “documento donde constan las condiciones y el volumen edificable permitido de una finca. El aprovechamiento, las clases de uso permitido y las posibles afectaciones, regulaciones u ordenaciones urbanísticas”.

5. Se puede ahorrar en costes si la nave seleccionada está ya acondicionada para un determinado uso que coincida con el que se le va a dar.

6. Una nave que disponga de certificado energético con una buena calificación supone minimizar costes. Aunque se debe tener en cuenta que las naves industriales no están obligadas a contar con él.

CÓMO EVITAR INCENDIOS EN LAS NAVES INDUSTRIALES

El fuego es un riesgo de baja probabilidad, pero cuya capacidad de generar pérdidas es muy elevada. Según el último estudio de Unespa (Unión Española de Entidades Aseguradoras y Reaseguradoras). Que abarca los costes totales de los incendios entre julio de 2020 y junio de 2021, los dos mayores sectores que más costes han generado a las aseguradoras en España son el industrial y los hogares. El incendio en los hogares tiende a ser de menor gravedad y el incendio industrial reviste una mayor gravedad llegando a los más de 50.000€ en pérdidas.

Algunas de las medidas de prevención contra el fuego que se deben tomar en las naves industriales son:

1. Instalar detectores de humos y tener distribuidos. Por puntos concretos de la nave. extintores.

2. Para la envolvente del edificio. Usar materiales no combustibles al fuego como, por ejemplo, lana de roca, recubrimientos de pintura cortafuegos, impregnación mediante un líquido que se aplica a los textiles…

3. Las naves debe estar sectorizadas. Es decir, divididas en áreas de actividad y protegidas cada una de ellas por barreras ignífugas. De este modo, si se produce un incendio en uno de los sectores. La demanda de alquiler de naves industriales crece a nivel global, estas barreras actuarían de cortafuegos para que el incendio no se propagase a toda la nave.

4. La nave debe tener un acceso fácil para los bomberos, en caso de necesitarles.

5. Contar con una instalación de sistemas de apagado de fuego mediante espuma o rociadores de agua, por ejemplo.

En definitiva y como dice el refrán: mejor prevenir que lamentar.

El Bajío y su poder industrial en el año 2022 en México, en el corazón de México se encuentra el “Diamante mexicano”. También conocido como el Bajío, una región ubicada en el Centro Norte- Occidente del país. Que genera alrededor del 17.4% del producto interno bruto y que ocupa el 16% de la superficie nacional. Espacio en el que habitan más de 20 millones de personas.

El Bajío es una zona altamente competitiva que durante más de 20 años ha logrado un crecimiento sostenido entre el 4% y el 5%. En gran parte por ser la zona agrícola más importante de México que es beneficiada por su clima cálido y precipitaciones moderadas. Factores que ayudan a que existan y predominen los suelos fértiles. Además de su alto potencial y desarrollo en el sector industrial (autos, bebidas, alimentos, aeroespacial, entre otros). El Bajío y su poder industrial en el año 2022 en México. La construcción de infraestructura ha jugado un papel fundamental para el alcance y desarrollo deseado en materia económica.

El Bajío es la cuarta zona con más potencial logístico en el mundo y cada entidad es relevante en distintos aspectos. De acuerdo con el informe “Bajío Industrial 2T 2022” de la firma CBREos. Los estados que cuentan con los mercados de mayor demanda en espacios industriales son Guanajuato y Querétaro. Estados que registraron entre el 76% de la absorción neta en empresas de manufactura. En tercer lugar, se ubica San Luis Potosí con el 13%. En gran parte gracias a la industria automotriz que es impulsada por proyectos en construcción, y finalmente, se ubica Aguascalientes con una absorción neta de 17 mil m².

Y por si no fuera poco, el cinturón industrial de la cuenca está conformado por más de 17 millones de m². En los que se ubican más de 140 parques especializados en distintas ramas, como: automotrices, aeronáuticos. De alta tecnología y de innovación. Estos Parques Industriales. Cuentan con los más altos reconocimientos ambientales a nivel internacional y son considerados los mejores de centro y Sudamérica. Sumado a estos y a los factores antes mencionados, es que ciudades como Aguascalientes, Querétaro, Jalisco o San Luis Potosí, se distinguen por su oferta cultural, habitacional, de trabajo. Conectividad, y por sus grandes sistemas de salud a nivel nacional. El Bajío y su poder industrial en el año 2022 en México. Aspectos que aumentan la calidad de vida de cientos de mexicanos.

Por esto y más es que poner especial atención a esta zona e impulsar su desarrollo. Es una forma de que México siga creciendo en economía, tecnología, manufactura automotriz y a su vez. Generar un mayor número de empleos y conocimiento especializado. Prueba de ello es el fuerte potencial en crecimiento que se prevé en el sector de la aviación. Lo que puede derivar en mayor inversión extranjera directa.

Querétaro mantiene un alza en construcción de espacios industriales, al cierre del tercer trimestre de 2022. La región Bajío continúa con el auge en la construcción relacionado con plantas para la fabricación de equipos de transporte. Así como expansiones en naves de los sectores aeroespacial, automotriz y logístico.

El inventario industrial clase A de Querétaro y Guanajuato alcanzó los 14.5 millones de metros cuadrados. Así como un aumento en los precios de salida respecto al trimestre anterior del 3.2 por ciento, informa la consultora Newmark.

En el caso del mercado industrial en Querétaro. Al cierre del trimestre se mantuvo la tendencia a la baja en la tasa de disponibilidad en los espacios industriales –bodegas-, el volumen de construcción disminuyó ligeramente. Querétaro mantiene un alza en construcción de espacios industriales. Y se incrementó tanto el precio de salida como la actividad relacionada con nuevo inventario. Se espera un incremento en la demanda sobre naves existentes.

El descenso de la superficie industrial en construcción fue de 61 mil metros cuadrados. La cual pasó de 369 a 308 mil metros cuadrados entre el segundo y tercer trimestres.

Por otro lado, se anunció un nuevo parque industrial en el corredor Aeropuerto y el ingreso de un nuevo desarrollador industrial en el corredor Querétaro Norte. Mediante la compra de un portafolio existente. Para alcanzar un inventario industrial clase A de 6.4 millones de metros cuadrados al cierre del tercer trimestre de 2022.

“Los sectores de tecnología relacionados con la industria aeroespacial y automotriz. Querétaro mantiene un alza en construcción de espacios industriales. Han anunciado a través de seis empresas inversiones de 9 millones de pesos para expansiones de sus plantas en los corredores Aeropuerto y El Marqués. Además, Amazon llegó al corredor El Marqués en una estrategia articulada. Ya que junto a Guanajuato y Guadalajara se preparan para atender su creciente mercado ubicado en el Bajío”, informó Fernando Lara, analista de la división de Investigación de mercados de Newmark.

Añadió que el incremento general en los precios se explica por la salida del mercado de naves con los menores precios. Los espacios industriales existentes activos se ubican en un clúster especializado próximo al aeropuerto y con las mejores adecuaciones del mercado.

Aunque las naves disponibles impulsan un incremento en los precios de salida. La diversidad de opciones aún es alta para los corredores Aeropuerto y El Marqués. Mientras que en el corredor Querétaro Norte. Se espera que para el siguiente trimestre las opciones en disponibilidad y precio aumenten con el ingreso de nuevas naves en Parque Industrial Querétaro y Finsa III. Por último, la tasa de disponibilidad continúa a la baja al pasar de 2.5 a 2.0 por ciento, respecto al anterior trimestre.

Indicó que “los valores de absorción y actividad tuvieron comportamientos atípicos. Ya que para el caso del corredor Aeropuerto. El comportamiento de la absorción se debe al ingreso en el mercado de una nueva nave especulativa. Por otro lado, en el corredor El Marqués los valores de absorción se explicaron por desocupaciones. Sin embargo, las incorporaciones de naves ocupadas elevaron el volumen de actividad en corredores con alta disponibilidad.

El papel de los proyectos BTS es tan importante, que las incorporaciones representaron en los valores de absorción bruta el 54 por ciento para Aeropuerto. 49 por ciento en El Marqués y 100% en Querétaro Norte”, apuntó.

Agregó que el reporte de actividades del sector industrial en Guanajuato y Querétaro, elaborado por Newmark. Destaca que aunque se registró una disminución en los valores de absorción neta y bruta respecto al trimestre anterior. Querétaro mantiene un alza en construcción de espacios industriales. El tercer trimestre destacó por la disminución en la tasa de disponibilidad para ambos mercados. Al pasar 3.2 a 2.9 por ciento entre el segundo y tercer trimestre del 2022.