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¿Cómo va el crecimiento de parques industriales en México? Durante las últimas dos décadas. Un sector que ha tenido un crecimiento exponencial es el sector industrial de México. Formando así una arteria importante para la economía del país en diferentes ramos. Tanto empresarial, como comercial.

Para dar un impulso a que esto suceda, hay una división del sector inmobiliario que se ha vuelto más que necesaria. La construcción y operación de parques y naves industriales. Actualmente, la oferta de este tipo de inmuebles está proliferando. Sin embargo, es necesario que estos estén bien planeados para satisfacer todas las necesidades de la industria. ¿Cómo va el crecimiento de parques industriales en México? La creación de estos complejos en los últimos años se ha convertido en uno de los negocios más rentables. Debido a los grandes beneficios que aportan a las empresas: almacenamiento, suministros de materias primas y otros productos que se utilizan para el consumo.

Actualmente, una estructura base dentro de este rubro son las naves industriales. Una construcción o edificio que ha sido especialmente diseñado para que en su interior se lleven a cabo actividades relacionadas con las diferentes industrias. Suelen encontrarse en parques industriales. Si bien permiten el libre flujo de mercancías y operaciones, también son sujetos a fomentar inversiones nacionales y extranjeras.

¿Cómo van los parques industriales en México?

Se estima que en México hay más de 350 parques industriales en 20 estados diferentes y 140 municipios. Esto de acuerdo a la Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados (AMPIP). La mayoría de los parques se encuentra en el noroeste del país, seguido por el noreste. Alrededor del 24 por ciento de las empresas de estos parques industriales pertenecen al sector automotriz. Mientras que casi 16 por ciento son empresas de logística y distribución.

FUNO cuenta con cerca de 30 complejos industriales a o largo del país para satisfacer la oferta en la industria.

El primer fideicomiso de inversiones de bienes raíces en México Fibra Uno (FUNO), cuenta actualmente con uno de los más extensos y diversificados portafolios de inmuebles industriales. Teniendo cerca de 198 propiedades industriales a lo largo de país, teniendo algunas marcas que operan en sus diferentes complejos como: Amazon, PepsiCo, FedEx, Soriana, Alsea, Alpura, Bimbo y Liverpool, entre muchas otras más. Mismo portafolio que se ha consolidado como el más grande de Latinoamérica con más de 6.6 millones de m2 de área bruta rentable. Distribuidos en zonas estratégicas y con mayor plusvalía en toda la República Mexicana.

Para poner una relación más tangible: el tamaño del industrial de FUNO equivale a 95 veces el Estadio Azteca.

Fibra Uno ha evolucionado en los últimos años al poner en el centro de sus proyectos el bienestar de los usuarios. ¿Cómo va el crecimiento de parques industriales en México? por lo que les ha dado elementos que los ayuden a elevar su calidad de vida. Tendencia que se ha replicado en todos las ramas, desde vivienda, oficinas, hasta industrial.

Los Parques Industriales cuentan con planes de desarrollo a fin de ofrecer un diferenciador en el mercado inmobiliario.

Entiende perfectamente que el sector está cambiando, es por eso que, tomando la delantera en desarrollo inmobiliarios, no solamente ha buscado ampliar la oferta. sino que se ha enfocado en que esta tenga espacios sostenibles desde el enfoque medio ambiental, pero también hacia el desarrollo integral saludable para las personas. ¿Cómo va el crecimiento de parques industriales en México? Tal es caso de San Martín Obispo Park, un parque industrial que es el primer lugar de su tipo en el portafolio de propiedades industriales que cuenta con áreas verdes, una cancha de soccer, gimnasio al aire libre, vestidores, casilleros, zona para foodtrucks, para comer al aire libre y un espacio interior para practicar actividades como yoga y zumba. Haciendo esto solo el principio para que el fideicomiso ponga su mira en extender estos planes a diferentes localidades.

El portafolio de propiedades inmobiliarias se encuentra en constante crecimiento, por lo que si deseas saber cómo está actualmente, puedes entrar a este enlace y conocer toda su oferta inmobiliaria.

Demanda de espacios industriales seguirá en 2023 y 2024, en los siguientes 24 meses. La demanda de espacios industriales de empresas especializadas. En e-commerce seguirá presentando una tendencia creciente. Lo que a su vez presenta retos para los desarrolladores de estas naves. Ello, impulsado por los altos volúmenes de ventas. Y generación de negocios.

Asimismo, por la evolución en los hábitos de consumo de la población para adquirir bienes y productos. En línea que usualmente se compraban en el piso de ventas. Señaló Jorge Fabris, director para el sector industrial de Newmark, en un comunicado.

La cadena de suministro se ve afectada de tal forma. Que las empresas reconfiguran sus operaciones pasando del just-in-time al just-in-case. Estando preparadas para mantener una óptima operación que permita conservar. Y mejorar el nivel de satisfacción del consumidor final sin impactar la rentabilidad del negocio.

El crecimiento de este comercio. Y fenómenos disruptivos como los conflictos bélicos. Y comerciales han ocasionado retos. En la operación diaria de las empresas del sector.

La demanda de espacios industriales para e-commerce ocurre en ciudades. Y sus áreas metropolitanas como Ciudad de México, Monterrey, Guadalajara, Tijuana, Ciudad Juárez. Demanda de espacios industriales seguirá en 2023 y 2024. El Bajío, Mérida, Villahermosa. Y en la zona aledaña al Aeropuerto Internacional Felipe Ángeles. Y en la reconversión de plantas antiguas en Vallejo.

Cabe mencionar que el mayor volumen de generación. De negocio y de ventas trajo retos para los desarrolladores de naves industriales. Demanda de espacios industriales seguirá en 2023 y 2024. Pues el usuario busca naves de última generación que tengan altura libre de por lo menos 10 metros. Ubicación con los mejores accesos y seguridad.

Sureste mexicano tiene mayor participación en e-commerce

Además de diseño de rutas críticas para desplazamiento y tránsito. Por ejemplo, espacio suficiente de patio de maniobras. Mayor área para estacionamiento de transporte pesado. E instalaciones que permitan ahorros en energía eléctrica. Y con cierto grado de sustentabilidad.

Pero este aumento en la demanda de espacios ocasiona escasez de terrenos. Y de inmuebles. Que son susceptibles de reconversión a condominios industriales. Por lo que desarrolladores y sector inmobiliario industrial. Por esta razón, analizan la disposición de nuevos corredores o submercados.

“Entre estos nuevos corredores está el sureste. Impulsados por el Corredor Transístmico, la refinería de Dos Bocas y el Tren Maya. Principalmente en ciudades de Mérida, Villahermosa, Veracruz. Por ejemplo, donde se ha registrado interés de inversión. Y planes de expansión por parte de empresas de e-commerce”, destacó Fabris.

Pros y contras de la compra y renta de naves industriales

¿Comprar una nave industrial o rentarla?

Cuando un fabricante o empresa transnacional desea expandir operaciones en México, puede decidir entre comprar o rentar una propiedad industrial.

La decisión de adquirir o rentar una nave depende de variables que van desde la estrategia de negocio hasta diferentes factores económicos en el país y el mercado. A continuación revisamos los pros y contras de cada alternativa.

Ventajas de comprar una nave industrial

Plusvalía a largo plazo: el propietario tendrá libertad para vender la nave cuando lo desee, o utilizarla como soporte financiero de su negocio.

Posibilidad de subarrendar: Práctica común cuando una empresa que compra una nave industrial no utiliza el 100% del inmueble, puede rentar el resto para tener una fuente secundaria de ingresos.

Control total de la propiedad: como dueña, la empresa no necesita negociar con el administrador o desarrollador del parque industrial.

Deducción de impuestos: los dueños pueden recibir deducciones de impuestos como parte de los incentivos del gobierno estatal o municipal para atraer inversiones.

Desventajas de comprar una nave industrial

Fuerte inversión inicial: durante la compra se deben cubrir obligaciones fiscales, derechos, impuestos. Pros y contras de la compra y renta de naves industriales, así como gastos notariales, de registros y legales, además del precio.

Gastos regulares de mantenimiento: los costos de mantenimiento y reparaciones recaen sobre el comprador. Lo que exige mayor flujo de caja.

Calificación como recurso pasivo: al ser un recurso dedicado, puede haber pérdidas de liquidez o de capital.

Necesidad de contratar un seguro: sin importar que uses el inmueble para tu planta o subarrendes espacio, debes contratar pólizas de daños a terceros.

Ventajas de la renta de naves industriales

Mayor liquidez: al no tener que pagar enganche ni gastos de conservación del edificio, la empresa tiene mayor flujo de caja y recursos financieros.

Flexibilidad para traslado: si la empresa prevé un rápido crecimiento. Pros y contras de la compra y renta de naves industriales, puede rentar naves industriales y mudarse a otra instalación en un plazo definido de tiempo.

Costos fijos mensuales: al rentar, tienes certeza de los gastos en el tiempo.

Facilidad para obtener permisos: si acude con una plataforma especializada en construcción y alquiler de edificios industriales como Frontier. La empresa inquilina sólo cubre los gastos de contratación.

Desventajas de la renta de naves industriales

No genera rendimientos ni plusvalía: el inquilino no recibe rentas ni beneficios de una potencial valorización de la propiedad.

Falta el control de la propiedad: el contrato de renta puede incluir restricciones. Cláusulas de renegociación o cargos por terminación anticipada.

Decrementan los activos: si la nave se revaloriza, la empresa pierde una fuente potencial de ingresos o una oportunidad de inversión.

Conclusión: ¿comprar o rentar una nave industrial?

Para empresas extranjeras que requieren un espacio temporal –por aumento en la demanda de productos o por pertenecer a una cadena de distribución–, la renta de naves industriales será lo más conveniente si se quiere:

Tener flexibilidad para cambiar de ubicación al término del contrato de arrendamiento.

Mantener el flujo de caja.

Evitar gastos adicionales de mantenimiento.

Operar en un mercado sin disponibilidad de compra.

Si la disponibilidad de efectivo es suficiente para el enganche y 6 meses de pagos a capital sin afectar el flujo de caja. Hay tres razones que le dan sentido a la compra de una nave industrial:

Utilizará sólo una parte del espacio y podrá rentar el resto para obtener una fuente secundaria de ingresos.

Prevé generar plusvalía en el inmueble.

Generará capacidad de apalancamiento a futuro, colocando el inmueble entre los activos.

Versatilidad de naves industriales abren mercado de usos alternativos, de acuerdo con Lamundi, el aumento en la demanda de naves industriales en México se debe a que son muy versátiles y se pueden adaptar casi a cualquier industria.

El Reporte Inmobiliario de la consultora, emitido en 2021. Versatilidad de naves industriales abren mercado de usos alternativos, señaló que el subsector industrial inmobiliario experimentó una variación positiva del 62 por ciento. Esto, a pesar de los cierres de parques a raíz de la pandemia.

Al respecto, Ricardo Medina, CEO de Grupo CCIMA, mencionó que algunos de los usos comunes de estas construcciones o espacios en México son:

Almacenar
Producir
Manufacturar
Distribuir

Asimismo, en la actualidad. , se les ha encontrado usos culturales, comerciales e incluso deportivos. “Cada vez más empresas utilizan naves industriales en México para distintos fines, esto se debe a que cuentan con todos los servicios básicos”, agregó.

Además, al ser elaboradas con materiales metálicos prefabricados se pueden modificar de acuerdo a las necesidades de cada empresa.

Usos alternativos más populares para naves industriales

Un ejemplo de uso alternativo de las naves industriales es para exposiciones, ya que se pueden emplear para vender y mostrar diversos productos.

En algunos países ya se usan para esta finalidad. En España, está el Mercado de Motores y el Museo del Ferrocarril de Madrid, ubicados en una nave industrial remodelada.

Para México, existen espacios que anteriormente fueron utilizados para la industria, y que actualmente fungen como centros artísticos. Un ejemplo es el Centro de las Artes en el Parque Fundidora, en Monterrey.

Los grandes espacios con los que cuentan las naves industriales son perfectos para crear espacios de trabajo y por eso pueden ser empleados para oficinas.

En los últimos años, se han utilizado como espacios de coworking industrial con áreas para la producción o coproducción diseñados para PYMES.

Son ideales para empresas que se dedican a industrias como farmacéutica, biotecnología y electrónica. Sin embargo, también se utilizan para call centers y Data Centers.

Otro ejemplo menos conocido son los rocódromos, es decir, espacios para practicar escalada. En España es una tendencia, como King Kong Climbing Gym.

Debido a que se requiere de un lugar amplio y de altas paredes para practicar dicho deporte, las naves industriales son ideales. En España es una tendencia, como The Climb y King Kong Climbing Gym.

El momento perfecto para invertir en un inmueble industrial

Ricardo Medina concluyó que a las naves industriales se les pueden dar muchos usos, todo depende de la creatividad, el tipo de nave, los permisos de uso de suelo, y el presupuesto con el que cuente el inversionista o empresario.

El directivo afirmó que el mercado industrial en México es de los de mayor tamaño de América Latina, y se estima que duplique su tamaño en los próximos años.

“Por su alto potencial, es el momento perfecto para invertir en una nave con la mejor tecnología, infraestructura y procesos de automatización”, finalizó Medina.