En medio de esta incertidumbre prolongada, todos están de acuerdo en que los impactos de la pandemia aún no se han visto por completo. Nueve meses después, la crisis de salud está a punto de desencadenar una crisis económica mundial, y los sectores inmobiliarios están reaccionando de manera diferente: algunas tendencias, que ya estaban en marcha, se acentúan, mientras que otras se desvían completamente de su curso original. Una de las industrias ganadoras en tiempos de COVID-19 es la industrial.
El sector industrial está prosperando, al tiempo que destaca el valor de la resiliencia de las cadenas de suministro e, implícitamente, la necesidad de almacenes. Aunque la industria apunta a un futuro determinado, estos edificios logísticos están por cambiar, y un informe emitido por JLL analiza cuatro megatendencias que eran obvias incluso antes de la crisis de salud: cambio demográfico, cambio tecnológico, urbanización y sostenibilidad.
CAMBIO DEMOGRÁFICO
La población mundial está creciendo, aunque a un ritmo de desaceleración. El pronóstico apunta a un aumento de 7.700 millones en 2019 a 8.500 millones para 2030. Pero el crecimiento es desigual: se prevé una fuerte concentración en el crecimiento de la población para algunos países del África subsahariana, India, Indonesia y Pakistán. Se pronostica que la población de Europa disminuirá, de 747,6 millones en 2020 a 734,7 millones para 2030. En los EE. UU., El año 2030 marca un punto de inflexión demográfico en el que se prevé que uno de cada cinco estadounidenses esté en edad de jubilación y, para 2034, el censo de EE. UU. proyecta que los adultos mayores superarán en número a los niños por primera vez en la historia de Estados Unidos.
Los autores del informe también destacan el envejecimiento de la población, por lo tanto, un aumento en la edad media. Este aumento afectará a la fuerza laboral, que crecerá a un ritmo más lento que la población en general, mientras que en algunos países se prevé que disminuya. En otras palabras, encontrar mano de obra para la logística será cada vez más difícil.
Para resolver el problema laboral, la automatización y el uso de robots probablemente se acelerarán. Esta aceleración, por un lado, reducirá la demanda de algunos tipos de mano de obra de almacén, mientras que por otro lado, aumentará la demanda de personas con mayores habilidades. A su vez, las personas con mayores habilidades probablemente presionarán a los desarrolladores, inversionistas y empresas para que proporcionen a los almacenes un conjunto diferente de características y comodidades de construcción, algo que los investigadores llamaron el enfoque de “almacén centrado en las personas”.
Los cambios ya estaban remodelando los almacenes, señalan los autores, refiriéndose a la introducción de los sistemas automatizados de almacenamiento y recuperación. En estos días, la pandemia ha impulsado el comercio electrónico y generado demanda para una variedad de diferentes tipos de almacenes. Estamos siendo testigos de la Cuarta Revolución Industrial, impulsada por una combinación de tecnologías, algunas establecidas, otras emergentes o pioneras.
Los analistas de JLL destacan tres tecnologías principales que tienen el mayor impacto en el componente de almacén: Inteligencia artificial, la fuerza detrás de la automatización, máquinas autónomas, robots y “almacenes inteligentes”; Internet de las cosas: la base de la logística y los almacenes -inteligentes-; e impresión 3D o fabricación aditiva, con la mención de que esta, en particular, será más significativa en industrias seleccionadas. Los avances en las tecnologías utilizadas en los almacenes también significarán una mayor demanda de energía, que se convertirá en una consideración de ubicación crítica.
Al observar cada una de estas tecnologías por separado, el auge de la automatización y los robots , no solo en el almacenamiento sino en todas las industrias y geografías, ha atraído mucha atención en el mundo científico. El sector de la logística está particularmente inclinado a adoptar la automatización y los robots debido a la naturaleza de muchas de sus actividades y trabajos, caracterizados por una rutina predecible. Si bien estas tecnologías avanzarán considerablemente en la industria del almacenamiento, los camiones autónomos y los drones necesitarán más tiempo para materializarse, ya que todavía existen muchas barreras legales y reglamentarias.
El IoT, en relación con los -macrodatos-, es el entorno que mejorará las operaciones y la productividad del almacén, ya que podrá sugerir una mejor utilización del equipo y el espacio en tiempo real mientras minimiza los riesgos para los trabajadores. La tecnología aún se encuentra en las primeras etapas, utilizada por algunas empresas como DHL, pero su tasa de adopción es modesta y los autores del informe creen que avanzará lentamente.
La industria de la impresión 3D se evalúa en aproximadamente $ 10 mil millones, incluidas las impresoras y los servicios relacionados. Hasta ahora, la tecnología se ha utilizado en aplicaciones de nicho en varios sectores como el aeroespacial, automotriz e instrumental médico, así como en la fabricación de prototipos y componentes especializados. Su impacto en los almacenes podría traducirse en una menor necesidad de inventario, con algunos artículos impresos cuando sea necesario en lugar de tenerlos en stock.
Incluso es probable que cambie el método de arrendamiento tradicional. A medida que la “ economía colaborativa ” es cada vez más frecuente, el almacenamiento bajo demanda está ganando terreno. Este nuevo tipo de servicio ofrece una amplia gama de espacios que van desde el almacenamiento básico hasta los más complejos, pasando por el uso de soluciones automatizadas. Se adquieren sobre una base de pago por uso o por suscripción, lo que permite a las empresas acceder a las instalaciones (según la disponibilidad) donde y cuando las necesiten.
El número de personas que eligen vivir en ciudades y áreas urbanas tiene una tendencia ascendente y esto hace que la urbanización sea un subconjunto del cambio demográfico. Si bien COVID-19 ha sido promocionado como una desaceleración o incluso una reversión de la urbanización, los analistas de JLL creen que la megatendencia continuará a largo plazo. COVID-19 y los bloqueos asociados han estado detrás del aumento en el gasto en línea en muchos países, y muchos pronósticos sugieren una aceleración en el crecimiento en línea.
En consecuencia, esto ha ejercido presión sobre la demanda de servicios logísticos y edificios en las ciudades. Sin embargo, la disponibilidad de tierras es escasa debido a la competencia del uso de la tierra de mayor valor, como la vivienda. Este desequilibrio entre la oferta y la demanda de logística beneficia a los desarrolladores e inversores inmobiliarios, ya que es probable que respalden un crecimiento de los alquileres más fuerte que el logrado por las propiedades logísticas tradicionales de grandes dimensiones. En las ciudades donde la disponibilidad de suelo industrial es limitada y el valor del suelo es alto, está tomando forma una nueva tendencia: la denominada -intensificación industrial- mediante el desarrollo de edificios de varios niveles, donde los niveles superiores cuentan con elevadores de carga y edificios de varios pisos. , que proporcionan acceso directo de vehículos a los pisos superiores.
Los operadores se enfrentan a nuevos desafíos a la hora de conseguir instalaciones adecuadas y asequibles en las ciudades y sus alrededores para sus clientes de forma eficiente y eficaz. Además, también deben hacer malabarismos con las regulaciones diseñadas para minimizar los impactos adversos del transporte de mercancías, como la congestión, la contaminación del aire, las emisiones de carbono y el ruido. Estos incluyen restricciones en las rutas de los camiones, el horario de las entregas, los sistemas de tarificación de carreteras y las zonas ambientales, como las zonas de bajas emisiones. Se espera que estas regulaciones se vuelvan más estrictas en varias geografías debido a las crecientes preocupaciones sobre la calidad del aire y la sostenibilidad.
Las prácticas de sostenibilidad y ESG están ganando importancia en las agendas políticas y empresariales, a pesar de un conjunto palpable de acciones. En logística, el transporte es el principal contribuyente a las emisiones de gases de efecto invernadero de las cadenas de suministro, y representa el 87 por ciento de las emisiones totales de GEI . Los almacenes representan el 13 por ciento restante. Como tal, las empresas que deseen descarbonizar deberán abordar todas sus cadenas de suministro, incluido el potencial de abastecimiento más local. Sin embargo, advierten los autores, no se debe ignorar la contribución de los almacenes.
Los almacenes ecológicos sostenibles no son nuevos. Durante al menos 15 años, los desarrolladores los han estado promoviendo, pero faltan estadísticas completas sobre el stock total de centros logísticos verdes. Si bien programas como BREEAM, la primera organización de certificación de edificios y líder del mercado en Europa, y LEED son cada vez más populares, las cifras son relativamente pequeñas. Las estadísticas de BREEAM muestran que en toda la Unión Europea alrededor de 2.200 edificios industriales obtuvieron algún nivel de certificación BREEAM entre 2008 y 2018, el 88 por ciento de los cuales involucraron nuevas construcciones y el 12 por ciento involucraron la remodelación o modernización de instalaciones existentes. Por el lado de LEED, más de 1.600 proyectos de fabricación industrial a nivel mundial han obtenido la certificación LEED, El 90 por ciento de la nueva construcción, según el Consejo de Construcción Ecológica de EE. UU. Aun así, el panorama aún no está completo ya que también hay edificios que incorporan características ecológicas sin estar certificados.
Los investigadores estiman que en los próximos cinco a 10 años, la demanda de invernaderos aumentará, así como de edificios con cero emisiones de carbono, ya que las principales empresas se adhieren a la neutralidad de carbono. Los edificios con cero emisiones de carbono se basan en un enfoque de -vida completa- y se definen cuando la cantidad de emisiones de carbono asociadas con los impactos incorporados y operativos de un edificio durante la vida útil del edificio, incluida su eliminación, es cero o negativa. Esto incitará a los ocupantes, desarrolladores e inversores a centrarse más en las características de diseño centradas en el ser humano para ayudarles a atraer y retener trabajadores.
De las empresas contactadas para este informe, las tres cuartas partes estuvieron de acuerdo o muy de acuerdo en que la reducción de las emisiones de carbono asociadas con las operaciones de sus almacenes era muy importante. Es probable que estas empresas, que están tomando medidas climáticas basadas en la ciencia a través de la iniciativa Science Based Targets, que forma parte de la coalición más amplia -We Mean Business-, impulsen la demanda donde tienen instalaciones relevantes.
