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Al tercer trimestre del 2019, la región centro-occidente (Aguascalientes, Guanajuato, Guadalajara, Querétaro y San Luis Potosí) concentra la mayor superficie de suelo industrial en proceso de construcción, reporta el estudio “Panorama del mercado inmobiliario industrial” de Datoz, plataforma de bienes raíces.

Precisa que la construcción suma 2 millones 19,788 m2, segmentada: 38% en la región centro-occidente, 27% noroeste, 18% noreste, 18% centro y 0% suroeste. De acuerdo con el informe, el inventario total al tercer trimestre asciende a 80 millones 453,280 metros cuadrados: 29% en el noreste, 27% en centro-occidente, 24% noroeste, 20% centro y 1% suroeste.

La disponibilidad asciende a 4 millones 921,010 metros cuadrados: 34% noreste, 28% centro-occidente, 24% noroeste, 12% centro, y 1% suroeste.

La absorción bruta acumulada es de 2 millones 575,706 metros cuadrados: 27% noroeste, 27% noreste, 25% centro, 20% centro-occidente, 0% suroeste.

El estudio considera cinco regiones: centro (Ciudad de México, Puebla, Estado de México, Hidalgo); centro-occidente (Aguascalientes, Guanajuato, Guadalajara, Querétaro, San Luis Potosí); noreste (Matamoros, Monterrey, Nuevo Laredo, Reynosa, Saltillo, La Laguna); noroeste (Chihuahua, Ciudad Juárez, Hermosillo, Mexicali, Nogales, Tijuana) y suroeste (Mérida).

De acuerdo con la segmentación del estudio, centro-occidente se ha forjado como una de las regiones con mayor participación en el inventario de suelo industrial, aparejándose con el resto de mercado que tiene una vasta participación, expuso el socio fundador de Datoz, Sergio Mireles Montaño.

En el Bajío, Aguascalientes, Querétaro y San Luis Potosí reportan un mayor incremento en la absorción bruta de suelo industrial, contrario al detenimiento que ha mostrado Guanajuato en el último año. Este año, al tercer trimestre, Aguascalientes ha incrementado en 48% la absorción bruta industrial, en comparación con el mismo periodo del 2018; en Querétaro incrementó 17 por ciento. Mientras que San Luis Potosí reporta un alza de 152 por ciento. En Querétaro la diversificación alienta que la entidad no muestre una dependencia a una actividad.

Se elevan requerimientos

Querétaro cuenta con 4,500 hectáreas desarrolladas de suelo industrial, reportando una disponibilidad de cerca de 20%, expuso el secretario de Desarrollo Sustentable, Marco Antonio Del Prete Tercero. “Hace un par de años teníamos cerca de 3,800 hectáreas disponibles, ahora ha aumentado el número de hectáreas, muchas están prácticamente nuevas”, indicó.

Los requerimientos de las compañías que arriban a entidades como Querétaro reportan mayores niveles de especialización en el suelo industrial, lo que impacta en la oferta de superficie.

Especialización

Las redes de proveeduría, las capacidades logísticas y la especialización de capital humano forjan características del Bajío que inciden en el asentamiento de actividades productivas, atracción paralela al desarrollo de suelo industrial.

Los estados del Bajío se mantienen como un punto de referencia para la atracción de firmas nacionales e internacionales, derivando en el desarrollo de parques industriales, expuso el director de Grupo Marqués —desarrolladora de los parques El Marqués Querétaro y El Marqués Bajío—, Edmundo Díaz Sáenz.

El auge industrial se detona en torno a características del Bajío, como el establecimiento de la industria automotriz, tratándose de un componente que ha consolidado la base industrial de estos estados, expuso el industrial.

La instalación de empresas extranjeras, que se han asentado para dar soporte a las industrias aeroespacial, química, alimentos, tecnologías de la información, entre otras, han forjado la instalación fabril de la zona.

La oferta de capital humano especializado —agregó— es otra de las características del Bajío, ya que cada estado de la región ha generado estrategias académicas ligadas a las demandas del sector productivo de la zona.

La logística de la región y el manejo de las cadenas productivas también se aprecian como características que acompaña el desarrollo industrial del Bajío.

El desarrollo industrial del estado y de la región es uno de los elementos que ha incentivado el crecimiento de la oferta de servicios hoteleros en Querétaro, al ser el turismo de negocios uno de los impulsores de la actividad turística local.

Tan sólo a través de la Asociación Queretana de Hoteleros (AQH) se contabilizan siete nuevos proyectos que se establecieron este año y una remodelación, expuso el presidente de la AQH, Ignacio Jaimes Serrano.

“La capacidad hotelera ha crecido con base en la capacidad de la industria, Querétaro ha hecho un excelente trabajo de contactar inversionistas, de nuevas empresas, es un círculo general de las empresas”, destacó.

Entre estos proyectos se enlista la próxima apertura de un hotel japonés, en la capital del estado, cuyo establecimiento está ligado al arribo de inversiones orientales, tanto en la entidad como en el estado vecino de Guanajuato.

“Esperemos la apertura de un hotel de marca japonesa que está instalado en las inmediaciones de Juriquilla. No quieren abrir hasta que tengan todo perfectamente bien instalado. Es el primero de inversión japonesa. Consideramos que está al norte de la ciudad, (porque) la mayoría de las empresas del Parque Industrial Querétaro es oriental, va enfocado, también Celaya alberga marcas industriales japonesas y también está enfocado en ese mercado”, explicó.

En enero del 2018 se oficializó el anuncio de las firmas niponas Fujita Corporation y Daiwa House de la construcción de un hotel para abastecer la demanda de alojamiento de la comunidad japonesa; Hotel & Serviced Apartment Project Querétaro es el nombre del desarrollo inmobiliario, en el que invierten 180 millones de pesos.

“Se quieren asociar a la AQH, ya estamos en pláticas, eso nos va a ayudar a fortalecer la capacidad hotelera, el servicio de hotel y que la gente tenga otras opciones para hospedarse. Está enfocado en negocios, por su marca y su origen tiene las costumbres orientales, eso también nos da pauta a que otros hoteles que tienen otro tipo de servicio no se vean mermados”, señaló Jaimes Serrano.

La contribución del turismo de negocios se observa en que la ocupación hotelera entre semana, de lunes a viernes, se conforma por 50% de huéspedes extranjeros, entre ellos colaboradores de firmas instaladas en la entidad, dado que acuden al estado para participar en encuentros de negocios o congresos.

Las reuniones de negocios presentan 53% de la actividad turística de la entidad, de acuerdo con la Secretaría de Turismo estatal.

Durante el 2018, este segmento generó una derrama de 303 millones de pesos, sólo en ocupación hotelera, representando un incremento de 17% anual, según registros del Querétaro Centro de Congresos.

Esperan repunte

El sector hotelero del estado llega al último trimestre del año con la expectativa de repuntar la ocupación hotelera a 70%, frente al constante crecimiento y asentamiento de nuevas inversiones hoteleras.

En promedio, la AQH reporta una ocupación de entre 60 y 62% a lo largo del año, manteniendo los niveles del año anterior, refirió su presidente.

Sin embargo, a las expectativas positivas que plantea el sector en esta última fase del año le antecede un difícil arranque del 2019, dado que en el primer bimestre se mostraron cancelaciones de reservaciones y una menor actividad, ante la incidencia de factores nacionales, uno de ellos el desabasto de combustible que se presentó entre enero y febrero.

Para alentar la ocupación en diciembre, representantes de la AQH han salido a otras entidades del país a promocionar la estadía en la entidad.

Ignacio Jaimes destacó que es positivo que la ocupación hotelera de este año haya mantenido el ritmo del 2018, al contrastar con el crecimiento que ha tenido la oferta hotelera en el estado.

Los segmentos inmobiliarios más dinámicos serán el industrial y el comercial. En ambos segmentos habrá nuevos proyectos importantes, además de tendencias y oportunidades para que los inversionistas consoliden sus portafolios.

De acuerdo con la firma de corretaje inmobiliario CBRE, en 2018 las inversiones se frenaron a causa de la renegociación del acuerdos comercial con Estados Unidos y Canadá y de las elecciones presidenciales en México. Pero hacia el cierre del año comenzó la recuperación del sector, que continuará a lo largo de 2019, prevén los expertos.

“Esperamos un 2019 muy activo en los segmentos de industrial, retail y hotelería, pero con precaución por parte de los inversionistas ante las señales de incertidumbre en las políticas de comercio global y el tamaño de la desaceleración china. Las noticias positivas vienen del consumo interno”, menciona CBRE en un reporte de mercado.

En el segmento industrial, la demanda de espacios continúa creciendo en el norte, el Bajío y el centro del país. Entre 2016 y 2018, el inventario industrial nacional creció 6%, a 47.7 millones de metros cuadrados, mientras que la tasa de desocupación promedio se ubicó en 4.6%, la menor en las últimas dos décadas.

La escasez de tierra y la fuerte demanda de espacios de distribución para el comercio electrónico serán lo que marcará el 2019. Dos de las ciudades donde se pueden ver alzas en precios de renta por tal motivo serán la Ciudad de México y Tijuana, señala CBRE.

En Tijuana, la firma Newmark Knight Frank observa un fuerte crecimiento en inversiones, pese a una escasez de suelo que está impulsando las construcciones verticales. “Seguimos con mucha inversión foránea, sobre todo estadounidense, y los sectores de mayor auge son el aeroespacial y el médico, aunque el electrónico también es sólido”, mencionan Eduardo Rojo y Oliver Rodríguez, directores de la zona noreste de la firma.

Consecuencias del e-commerce

El auge del comercio electrónico ha causado una mayor demanda de espacios de distribución, pues las empresas de ese sector necesitan una fuerte red logística. De acuerdo con CBRE, en 2018 la demanda de espacios para comercio electrónico ya fue de 8% del total, por debajo de logística (37%), automotriz (25%) y manufactura (23%).

El otro segmento con buenas perspectivas es el comercial. A diferencia de años anteriores cuando los desarrolladores apostaron por mini centros comerciales de servicios, ahora el ojo está puesto en la experiencia de compra. “Los desarrolladores están más centrados en los grandes centros comerciales regionales dominantes, con mucho entretenimiento y de uso mixto”, menciona CBRE.

Se añadirán alrededor de un millón de metros cuadrados al inventario de centros comerciales del país, que cerró el año pasado en cerca de 23 millones de metros cuadrados. Las principales aperturas están centradas en la Ciudad de México, con 36% del total; Estado de México, con 11%; Querétaro, con 10%; y Veracruz e Hidalgo, con 8% cada una.

En la entidad hay cuatro proyectos de parques industriales, entre nuevos complejos y ampliaciones, que están en desarrollo. En suma representan 500 nuevas hectáreas a incorporarse a la actual superficie para uso fabril.

Estos nuevos complejos se ubican en los municipios de Colón, El Marqués, San Juan del Río y Tequisquiapan, explicó el titular de la Secretaría de Desarrollo Sustentable (Sedesu), Marco Antonio Del Prete Tercero.

Actualmente, en Querétaro se contabilizan 4,700 hectáreas de suelo industrial, por lo que la incorporación de las 500 nuevas hectáreas implica un crecimiento de 10.6% en relación con la superficie actual.

“Es un proceso que no es inmediato. Muchos son evidentemente ejidos en los que se tiene que modificar el régimen de propiedad o propiedad privada, y de ahí evidentemente el proceso de desarrollo. Sin embargo, antes de que acabe la administración estoy seguro que estaremos llegando a las 5,000 hectáreas de parques industriales”, afirmó el secretario

En tanto, los parques industriales se encuentran a 93% de su capacidad, es decir, en promedio la disponibilidad es de 7% de sus instalaciones.

Colón es una de las demarcaciones que ha comenzado a reportar un constante crecimiento en el desarrollo de zonas industriales. En el primer semestre del 2029 se establecieron tres nuevos polígonos industriales, dijo el presidente municipal Alejandro Ochoa Valencia.

En el estado, el inventario de naves industriales tipo A aumentó a tasa anual 59.5% en el primer trimestre del año, al escalar de 37,000 a 59,000 metros cuadrados, de acuerdo con el reporte Mercado Industrial de Querétaro emitido por Colliers International.

Durante el periodo enero-marzo del 2019, en inmuebles clase A se monitorearon 68,000 metros cuadrados de actividad en venta y renta de naves mayores a 2,000 metros cuadrados, expone el documento.

El Anuario Económico del Estado de Querétaro 2018 da cuenta de 45 parques y zonas industriales asentados en la entidad, que se concentran en los municipios metropolitanos: El Marqués (19), Querétaro (11), Colón (cinco), Corregidora (cuatro), San Juan del Río (cuatro), Huimilpan (uno) y Cadereyta de Montes (uno).

Ordenamiento territorial

En este contexto, tras 10 años de publicarse, en agosto del 2009, el Programa de Ordenamiento Ecológico Regional de estado, está en proceso actualización del mismo.

Por ello se trabaja de la mano con los 18 municipios, de los cuales sólo Ezequiel Montes falta de aprobar su Programa de Ordenamiento Ecológico.

El titular de la Sedesu expuso que estos mecanismos de regulación no pueden permanecer sin cambios, aunque se buscará que sean menores.

“Los programas de ordenamiento son dinámicos, no son estáticos, y por eso sufren modificaciones. Lo ideal es que se modifiquen lo menos posible”, destacó.