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De acuerdo con Cushman & Wakefield, en el mercado de oficinas corporativas el precio de la renta por m² para arrendamientos nuevos tendrá una tendencia a la baja

Luis Sánchez, director comercial de la consultora Cushman & Wakefield, aseguró que el mayor reto al que se enfrentará el mercado de oficinas de la Ciudad de México, en el cierre de 2020, es el decremento en los niveles de actividad y absorción.

El experto destacó que, actualmente, el promedio de tasa de vacancia para edificios clase A en la capital del país es de 16%, y se espera que la cifra aumente para finales de año. Además, estimó que los corredores que presenten mayor desocupación tendrán una tendencia a bajar sus precios de renta por metro cuadrado (m²).

“Los niveles de actividad y absorción empezarán a tener una recuperación paulatina a mediados de 2021; todo dependerá de la aparición de la vacuna contra el Covid-19 y su proceso de distribución al mercado”, mencionó el directivo.

Precios de renta

De acuerdo con Sánchez, en el mercado de oficinas corporativas el precio de la renta por m² para arrendamientos nuevos tendrá una tendencia a la baja; además de que será un requisito para los usuarios firmar contratos de arrendamiento en pesos.

Lo anterior ya se ha presentado en los últimos meses, en consecuencia de la devaluación del peso frente al dólar.

En el caso de los contratos ya existentes, el directivo recomendó, para que un propietario y un arrendatario lleguen a un acuerdo para una reducción en la renta, extender el contrato de arrendamiento actual con mejores términos y condiciones.

¿Y si un inquilino ya no puede mantener sus oficinas?

Luis Sánchez indicó que los usuarios de oficinas pueden implementar diferentes estrategias para poder solventar el espacio rentado que ya no necesita; o bien, que no puede seguir ocupando.

En este sentido, sugirió:

Revisar el contrato de arrendamiento y confirmar si tiene derechos de salida anticipada o derechos de contracción de espacio que pueda hacer efectivos. “Si no existe un acuerdo previo ya establecido en el contrato de arrendamiento, puede buscar de buena fe al propietario y negociar una salida anticipada pagando una pena convencional de mercado”, dijo.

Recurrir al subarrendamiento. Para este escenario es recomendable contratar un Bróker especialista que pueda ayudar al inquilino a implementar una estrategia de subarrendamiento. “Para un proceso de subarrendamiento será muy importante conocer los derechos de subarrendamiento establecidos en el contrato y estar en constantemente comunicación y coordinación con el propietario”, mencionó.

El ejecutivo subrayó la importancia de negociar desde un inicio un contrato de arrendamiento que tenga derechos y cláusulas que permitan tener flexibilidad para prever escenarios y contingencias, como son contracciones y terminaciones anticipadas.

Prestar atención al mercado

“Hoy más que nunca, el desarrollador o propietario de oficinas corporativas debe estar muy atento al termómetro del mercado. En esta época de recesión económica por crisis sanitaria, la información de mercado es más valiosa que nunca”, puntualizó Sánchez.

Lo más recomendable es que el desarrollador o propietario se asocie con un Bróker especialista en colocación de espacios de oficinas, que le permita:

Estar bien informado de los indicadores de mercado (tasa vacante, precios, tendencias).

Conocer las industrias que tengan mayor crecimiento o mejor comportamiento en la coyuntura actual; así como las compañías en búsqueda de oficinas para ofrecer sus productos.

Establecer una estrategia de marketing de sus productos vacantes y ayudarlo en la implementación de ésta.

Diseñar una estrategia para revisar contratos de arrendamiento actuales e identificar oportunidades para retener a sus inquilinos; además de mitigar riesgos para no incrementar la tasa vacante de sus portafolios.

La industria de la construcción enfrenta grandes retos con la integración de la tecnología en sus procesos, desde el diseño con impacto directo en el costo final de las obras, hasta cálculo de materiales y capital total de inversión.

De acuerdo con Héctor Quezada, director general de Vintaulic México, existen metodologías como la aplicación del modelado virtual en la construcción (Build Information Modeling), que podrían ayudar a hacer más eficiente a esta industria, además de ser más seguro.

“BIM actúa para coordinar los puntos de vista hacia el proyecto y el presupuesto asignado, materiales y, sobre todo, la reducción de los tiempos de entrega; si se llevan a cabo conforme al plan inicial, permite ser congruente con lo que se prometió al inicio de una obra”, refirió.

En ese sentido, el directivo destacó que en el largo plazo, tener un tiempo de entrega sin contratiempos por parte del desarrollador significa mayor confianza para la persona o compañía encargada del proyecto.

Héctor Quezada señala que la importancia de contar con una herramienta que eficiente todos los procesos radica en que, entre el 40 y el 50% de los proyectos de construcción no se concluyen en tiempo.

Además de que el 90% de los proyectos superan sus costos del 20 al 80%, debido a diferentes factores, como, por ejemplo, la complejidad en la cadena de suministro, la falta de planeación táctica y operacional, falta de procesos, sistemas, herramientas, capacitación y de mecanismos de seguimiento.

Sin embargo, pese a que esta necesidad se ha vuelto inmediata para la industria, la implementación de la metodología BIM no es tan fácil como pudiera parecer, de acuerdo con el especialista.

“Hoy en día convergemos en una época que opta por procedimientos estándares y convencionales, mientras que nuevas generaciones buscan soluciones innovadoras que aporten valor agregado (…)

“Es decir, la implementación de BIM, aunque ha avanzado muy rápido, parece necesitar otra estructura desde la idea de un proyecto hasta su ejecución, con el objetivo de poder capitalizar todos los beneficios que ofrece esta tecnología”, concluyó el directivo.

La vivienda residencial es el tipo de edificación que encabeza el número de proyectos habitacionales en la ciudad de Querétaro, con un total de 109,, de acuerdo con el reporte ‘Partida inmobiliaria’, realizado por Tasvalúo.

Detrás de ella está la categoría de vivienda media con 32 proyectos. Le siguen la residencial plus con 28 proyectos y la tradicional con seis, que en total suman 175 proyectos en la capital del estado, indica el estudio.

Cerca del 62 por ciento de las viviendas que se venden en la capital del estado son residenciales y su costo oscila entre 1.9 millones de pesos y 3.8 millones de pesos, según datos de la empresa de avalúos. Su venta se realiza en dos vertientes: patrimonial y de inversión; y son viviendas orientadas a perfiles socioeconómicos que están dispuestos a generar movilidad entre la Ciudad de México y Querétaro

La ubicación geográfica de la ciudad de Querétaro juega un papel importante (en la adquisición de vivienda), porque además de estar próximo al núcleo poblacional más potente, también se encuentra en una de las arterias viales más importantes”, indicó Mauricio Domínguez, director de estudios de mercado de Tasvalúo.

En cuestión de costos de los inmuebles, el especialista hizo énfasis en que las contracciones económicas y los indicadores macroeconómicos tienen un peso muy fuerte en la forma en la que se mueven los materiales de construcción y, a medida de eso, se mueven los precios de las viviendas.

En las viviendas, el costo tiene que ver con la fase de desarrollo o de construcción en la que se encuentre el proyecto. En la fase de preventa, que es de las iniciales, las viviendas suelen ser más baratas y es el momento oportuno para adquirirlas”, expresó Mauricio Domínguez.

Por otra parte, dijo, la empresa Tasvalúo ha identificado que en el corredor norte de la ciudad –donde están Jurica y Juriquilla– y en el corredor oriente hay viviendas de alta plusvalía, debido a los polos laborales que tienen.

En Querétaro, estos corredores inmobiliarios tienen desarrollos fuertes en materia de oficinas, parques industriales e infraestructura turística recreativa, las cuales se concentran en la zona norte”, agregó el experto.

Asimismo, la zona centro también tiene viviendas de alto valor, señaló Domínguez, aunque se vuelven un poco más caras. El lado oriente adquiere su valor por la conectividad que tiene con la autopista hacia la Ciudad de México y sus elementos urbanos.

Sin embargo, el crecimiento inmobiliario no está limitado a estas zonas, pues se vive una nueva etapa hacia el sur de Querétaro y la zona del Marqués, donde los desarrolladores privilegian espacios con ‘amenities’, vinculadas a superficies grandes.

En el caso específico del Buen Fin, destacó que hay cifras que corroboran que sí existe un descenso en los precios de los productos.

El Buen Fin lo que tiene es que las viviendas cuyas fases de ventas están en términos medios, pueden regresar a precios de preventa, no al precio más bajo, pero sí se detecta un descenso en los precios”.

Por esa razón, comentó que esta fecha puede ser una buena oportunidad para adquirir un inmueble, aunque también pide tener cuidado, pues hay desarrolladores que suben los costos de las viviendas.

Asimismo, se tiene previsto la inauguración de dos empresas en el Parque Aerotech, dos empresas en el Parque Vesta y la inauguración del Parque Industrial, antes de diciembre; este Parque Industrial contará con 63 hectáreas y estará ubicado frente al crucero del aeropuerto. En este sentido, Ochoa Valencia señaló que se espera que para septiembre, mes en que hará su informe de Gobierno, se puedan dar más datos sobre empleos y empresas en Colón.

Entre las empresas que van a invertir en el municipio de Colón se encuentran algunas provenientes de Japón, China, España, Francia, Suiza, Perú, Colombia, EUA y otros países. Además, señaló Ochoa Valencia, la mayoría son de los sectores automotriz, construcción y aeronáutico.

También, se informó que, hasta el momento, se tiene una inversión de mil 50 millones de dólares, utilizados desde la adquisición de la tierra hasta la construcción y equipamiento de las naves. En este sentido, se señaló que, en lo que va del año, Colón ha crecido en el ramo de la industria con 18 empresas más y tres parques industriales, “un fenómeno que se ha dado gracias a la percepción de invertir en Querétaro y a la seguridad”, expresó el alcalde.

Comunidades de Colón buscarán fondos para construir parque ecoturístico

Los casi nueve parques industriales del municipio de Colón cuentan con cerca de 600 hectáreas, por lo que se prevé que el futuro industrial de Querétaro sea en Colón, expresó también Alejandro Ochoa.

De acuerdo al Plan Municipal de Desarrollo son 466 hectáreas todavía las disponibles para el sector industrial. En dicho plan, se dejó como zona industrial y de servicios todo el corredor de la carretera 100 y la 20, desde el zoológico Wamerú hasta Agropark. Además, se reveló que se tiene una reserva de 40 hectáreas; una parte destinada a la Guardia Nacional, otra para equipamiento institucional, donde entra el tema del hospital regional, y cerca de 10 hectáreas donde se podría hacer un círculo de desarrollo rodeado de El Roble, Arkansas y la colonia Real Galeras.