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Elegir entre comprar una vivienda nueva o usada, siempre ha sido un debate frecuente con el bolsillo. Entonces, ¿cuál sería la mejor opción de acuerdo con su capacidad monetaria?

Las viviendas nuevas suelen tener más atractivos para sus residentes, como gimnasio, piscina, zona BBQ, entre otras comodidades. Sin embargo, en este tiempo la vivienda nueva cada vez es más pequeña y mucho más costosa. Mientras tanto las viviendas usadas suelen tener mejores precios y ser más espaciosas, aunque hay que tener especial cuidado con el tema de la antigüedad.

Una de las ventajas de comprar vivienda nueva sobre planos, si es para habitar, es que le permite personalizar su inmueble, puede pedir los planos, mirar los espacios y obtener el que más se acomode a sus necesidades, además de elegir acabados, entre otras cosas.

-La gente en general está comprando vivienda usada porque el precio del metro cuadrado es mucho más económico que el de la vivienda nueva, y la tendencia es comprar para remodelar, sobre todo en el estrato cuatro, cinco y seis. No obstante, hay que tener en cuenta que en este caso hay que tener el dinero para la inversión, y también el dinero para remodelar-, dice Julio Cesar Cavallo.

La gente en general está comprando vivienda usada porque el precio del metro cuadrado es mucho más económico que el de la vivienda nueva.

“No pasa lo mismo con la vivienda sobre planos en estratos dos, tres y cuatro, que es la vivienda que está en auge, pues cuando la gente no tiene el dinero de la cuota inicial, lo puede financiar mientras le hacen la entrega del apartamento, pagando así una cuota mensual que corresponde a la cuota inicial, y cuando ya les entregan el inmueble, solicitan el crédito hipotecario y quedan pagando su apartamento en el tiempo que lo pacten. Esto le da la oportunidad a muchos de tener vivienda de forma más fácil”, explicó Cavallo.

Pero no todos buscan vivienda para ocuparla. Constructores e inversionistas buscan oportunidades de comprar casas o edificios ya existentes para remodelar.

“Comprar vivienda nueva sobre planos es un negocio también para quienes buscan revender. La idea es pagar la vivienda al mejor precio, tratar de hacer un excelente negocio con la constructora y de esta manera vender habiendo ganado la valorización del inmueble”, concluyó el gerente.

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El COVID-19 cambió todo. Oficinas de trabajo, restaurantes, bares, cafés, pizzerías, heladerías, salones de belleza, requerirán de una adecuación de sus diseños y decoración, que cumplan con los protocolos de distanciamiento social, en respuesta a la existencia del nuevo coronavirus

Los espacios de concurrencia colectiva, como son los hoteles, restaurantes, oficinas de trabajo, bares, cafés, pizzerías, heladerías y salones de belleza, entre otros, deberán adecuar su decoración para la nueva realidad que deja como resultado de la pandemia por coronavirus.

Ahora, además de belleza y confort, deben cumplir con los protocolos de distanciamiento social, lo que requerirá de una inversión en ampliación y adecuación, ya que en los espacios que tenían capacidad para diez, quince, o veinte personas deberán reducir el cupo a un 50 % o hasta 75 %.

La tendencia que ha traído la pandemia del COVID-19 implica cambio de planos; demanda tomar en cuenta nuevos aspectos en el diseño de estos espacios. Sobre esto, algunos diseñadores de interiores opinan que nada será igual después de la pandemia, ya que las áreas de oficinas, por ejemplo, deben incluir diseños más distanciados y, preferiblemente, utilizar mamparas para dividir los espacios y crear ambientes confortables.

Tras el confinamiento llega la vuelta a las oficinas, la apertura de hoteles, restaurantes, cafés, heladerías, bares… (estos últimos que serán los últimos en abrir) proyectada para realizarse en la última fase en el país -la fase 4-, pero -definitivamente- su funcionamiento será distinto.

Los cambios que se deberán hacer en estos establecimientos para operar durante la existencia de la COVID-19 y posterior a esta crisis sanitaria, deben fundamentarse, principalmente, en buscar estrategias para que las horas presenciales en las oficinas sean las menos posible, para combinar el teletrabajo con las horas presenciales; crear multiespacios dentro de las oficinas que estén bien climatizadas, con materiales disponibles para la salubridad de los empleados, iluminación natural…

Si bien es cierto que se habían erradicado los diseños antiguos -de hace más de 40 años- en los que los cubículos eran separados entre personas con diferentes materiales, dando paso a diseños más modernos, contemporáneos, donde todo es abierto y se mezclan todas funciones -desde el descanso, hasta las reuniones y los espacios colaborativos-, ahora, en tiempo de coronavirus, eso no es muy convenientes, debido a los protocolos de distanciamiento establecido entre una persona y otra.

Asimismo, los restaurantes en los que las personas estaban todas prácticamente juntas deberán distanciar sus mesas, donde ponían dos, poner solo una, ya que incluso la exigencia de estos cambios no dependerá meramente de la decisión del comerciante, sino que los clientes al volver a estos lugares lo exigirán.

También los salones de belleza deben cambiar su modalidad de ubicación de sus sillones con una distancia de más de dos metros, igual los secadores de pelo, y deberá haber una mayor higiene en los lavacabezas, las toallas, los utensilios para manicura y pedicura…

Las pizzerías deberán distanciar sus asientos, los espacios de juego de los niños… Definitivamente, la conducta de los usuarios en los mencionados espacios tendrá un antes, durante y después del COVID- 19. Nada será igual, sin dejar de mencionar el comportamiento tanto de higiene como de distanciamiento que deberán mostrar los colaboradores de esos locales.

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Es un hecho que México enfrenta grandes retos económicos, de seguridad y certidumbre para la inversión. Sin embargo, su competitividad laboral y geográfica lo hacen uno de los mercados más importantes en el mundo para el sector industrial.

Claudia Ávila Connelly, directora general de la Asociación Mexicana de Parques Industriales (AMPIP) explicó a Revista Inversión Inmobiliaria que, si bien la negociación del Tratado Comercial México, Estados Unidos y Canadá (T-MEC), así como el cambio de gobierno generaron incertidumbre, el país sigue siendo atractivo para la llegada de nuevas empresas, que buscan aprovechar dichas ventajas.

“La incertidumbre genera posibilidades de inhibir la inversión. Sin embargo, más allá de retos que tenemos que enfrentar y resolver como la inseguridad, la corrupción, la incertidumbre en cuanto a lo que está pasando con nuestro nuevo gobierno, México es competitivo por su talento, la conectividad el acceso a mercados, sus clústeres industriales, etc.

“En ese sentido, la ocupación en los mercados inmobiliarios industriales va a seguir, va a continuar, porque el indicador con el que correlacionamos la ocupación de naves generalmente son los flujos de Inversión Extranjera Directa (IED) y el comercio exterior”, destacó.

De acuerdo con la representante de los más de 273 parques industriales que forman parte de la AMPIP, con un total de 2,286 inquilinos instalados, Estados Unidos es el principal origen de IED en estos espacios construidos en el país, seguido de Japón, Alemania y Corea.

“Mientras veamos a las estadísticas de IED, especialmente en manufactura que sigue habiendo un flujo importante, eso implica una probabilidad de que va a seguir el crecimiento de ocupación de espacios industriales”, comentó.

Ávila Connelly dijo que, a la par con la ratificación del T-MEC –que dará mayor certidumbre a la industria-, se debe trabajar en la promoción y fortalecimiento de las condiciones internas, desde infraestructura, seguridad y Estado de Derecho, para atraer a más empresas que quieran comprar o rentar espacios para sus operaciones.

Además, destacó el papel que jugará el T-MEC para el acceso al mercado de estas empresas y la certidumbre jurídica de dichas inversiones, dado a que durante el proceso de negociación algunos proyectos se pararon porque no se sabía lo que pasaría para el sector.

La AMPIP es una asociación conformada por 67 socios corporativos, que cuenta con una reserva territorial de más de 105.8 millones de metros cuadrados (m²), más de 38.9 millones de m² de espacios industriales construidos y 2.5 millones de m² en desarrollo.

De acuerdo con la directora general de la Asociación, de 2018 a 2020, los socios de la AMPIP han sumado una inversión de más de 84.3 millones de pesos y generado más de 2 millones de empleos.

En esa lógica, el principal objetivo de la organización ha sido promover y detonar la inversión de empresas que buscan las mejores ubicaciones, con potencialidad para desarrollar nuevos polos económicos en el país.

“Queremos ser una fuente de información y atención a los inversionistas y por otro hacer promoción proactiva en el extranjero”, aseguró la especialista.

En ese tenor, las perspectivas de la Asociación para este 2020 son alentadoras para el desarrollo de nuevos espacios industriales en todo el país, principalmente para la industria manufacturera y de logística y distribución, que durante el año pasado registró un crecimiento importante de operación.

“Vemos una perspectiva positiva para este año, porque el año pasado hubo un incremento en general del 5% del inventario, porque los desarrolladores previeron una demanda potencial por la competitividad. El porcentaje de ocupación estuvo por arriba del 90% que eso es sano, en general. Es un mercado sano. El año pasado la tasa de vacancia a nivel muy general en el país fue 7%”, enfatizó.

AMPIP en números

  • 67 socios corporativos, entre desarrolladores, fondos de inversión, Fibras y gobiernos estatales
  • 273 parques industriales
  • 2,500 empresas instaladas
  • 36 millones de metros cuadrados construidos
  • 5 millones de empleos generados
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A diferencia de los pisos cerámicos, los pisos de microcemento o cemento alisado requieren de mayor precisión a la hora de colocarlos y de mayor cuidado posterior para evitar fisuras o grietas. Y si bien son dos revestimientos que se adaptan a cualquier estilo y su terminación visual es similar, sus componentes son distintos: el microcemento se aplica solo en interiores y sobre superficies ya existentes y tiene 3 mm de espesor; mientras que el cemento alisado se coloca sobre el hormigón fresco y es más resistente porque lleva una carga de 5 mm.

El problema más frecuente que presentan este tipo de superficies son las fisuras. Por eso, el arquitecto Gustavo Giorgio, de la firma Cemflex, recomienda “aplicar previamente un mordiente para asegurar la adherencia del revestimiento, una malla de fibra para otorgarle la flexibilidad que el cemento de por sí no tiene y varias capas de bases niveladoras para darle dureza. Después de estas instancias, el piso está listo para recibir el microcemento con su correspondiente tono, así como también su sellador y posterior laqueado”.

Para obtener buenos resultados, “el cemento alisado debe aplicarse en paños no mayores a 4 m2, con junta de dilatación, ya sea aluminio, bronce o junta abierta. El microcemento, en cambio, no se fisura si no supera los 3 mm de espesor”, explicó Stella Maris Colombo, técnica comercial de Molinos Tarquini.

Otro inconveniente que puede presentarse es la formación de pequeños orificios que con el tiempo se van cuarteando y agrandando; o desniveles entre paños o juntas de dilatación bien marcadas. El color también puede ser un dolor de cabeza, ya que si no se hace una buena integración entre los pigmentos en el hormigón forman manchas.

“En el proceso de aplicación se debe tener en cuenta el tipo de superficie a cubrir, su estado, antigüedad, composición, interior o exterior. En la actualidad existen microcementos denominados poliméricos flexibles que permiten prevenir las consecuencias generadas por los típicos movimientos de dilatación y contracción”, precisa Marcelo Pomernac, titular de FullCover.

Todos los revestimientos de este tipo llevan selladores e impermeabilizantes que son elegidos según el uso y los factores a los que estén más expuestos. En un baño, por ejemplo, deberán tener mayor resistencia a la humedad; y en una cocina, a la absorción de grasas y aceites. El impermeabilizante se coloca después del fragüe y no es recomendable transitar el piso hasta que el trabajo esté terminado. Después de curado, la terminación final tradicional se realiza con ceras líquidas o en pasta. Pero también podemos reemplazarlas por lacas cementicias que brindarán una mayor protección y mejor resistencia a las manchas. “Todos los sustratos cementicios son permeables, ante lo cual una vez finalizado el proceso de aplicación se debe sellar, hidrolaquear y encerar en forma obligatoria, salvo en aquellos casos de mesadas, duchas o exteriores en donde se requiere el mismo proceso pero en lugar de la cera se aplica una laca acrílica de base solvente”, explica Pomernac.

El microcemento se debe cuidar de forma muy similar a la de un suelo de madera natural. No se deben arrastrar objetos pesados, ni utilizar productos abrasivos, ni objetos punzantes. Para limpiarlo se utiliza trapo húmedo. Y si bien hay productos químicos especializados, hay que tener en cuenta que algunos limpiadores multiuso pueden degradar su color o mancharlos. “Recomiendo utilizar detergente, pan de jabón blanco o cera para pisos de microcemento, ya que genera una película que protege a los laqueados realzando también un poco el brillo”, dice Colombo.

También es necesario prestarle mucha atención a las machas de lavandina, cera de vela, café, vinagre o aceite ya que deben eliminarse enseguida. “Si bien la terminación se realiza con hidrolacas, recomiendo lacas al solvente o poliuretánicas en ambientes de mayor suciedad tales como cocinas, baños y pisos exteriores ya que estos tipos de lacas son más resistentes incluso al sol y la lluvia”, destaca Giorgio.

En los casos donde el mantenimiento ya no da resultado, es necesario recurrir a la reparación. “Se puede reparar en el caso de rayaduras superficiales, lijando y encerando nuevamente. Y cuando se produce una fisura por un movimiento particular de las paredes o suelos su reparación implica revestir todo el paño nuevamente”, explica Pomeranc.

 

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