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Al tercer trimestre del 2019, la región centro-occidente (Aguascalientes, Guanajuato, Guadalajara, Querétaro y San Luis Potosí) concentra la mayor superficie de suelo industrial en proceso de construcción, reporta el estudio “Panorama del mercado inmobiliario industrial” de Datoz, plataforma de bienes raíces.

Precisa que la construcción suma 2 millones 19,788 m2, segmentada: 38% en la región centro-occidente, 27% noroeste, 18% noreste, 18% centro y 0% suroeste. De acuerdo con el informe, el inventario total al tercer trimestre asciende a 80 millones 453,280 metros cuadrados: 29% en el noreste, 27% en centro-occidente, 24% noroeste, 20% centro y 1% suroeste.

La disponibilidad asciende a 4 millones 921,010 metros cuadrados: 34% noreste, 28% centro-occidente, 24% noroeste, 12% centro, y 1% suroeste.

La absorción bruta acumulada es de 2 millones 575,706 metros cuadrados: 27% noroeste, 27% noreste, 25% centro, 20% centro-occidente, 0% suroeste.

El estudio considera cinco regiones: centro (Ciudad de México, Puebla, Estado de México, Hidalgo); centro-occidente (Aguascalientes, Guanajuato, Guadalajara, Querétaro, San Luis Potosí); noreste (Matamoros, Monterrey, Nuevo Laredo, Reynosa, Saltillo, La Laguna); noroeste (Chihuahua, Ciudad Juárez, Hermosillo, Mexicali, Nogales, Tijuana) y suroeste (Mérida).

De acuerdo con la segmentación del estudio, centro-occidente se ha forjado como una de las regiones con mayor participación en el inventario de suelo industrial, aparejándose con el resto de mercado que tiene una vasta participación, expuso el socio fundador de Datoz, Sergio Mireles Montaño.

En el Bajío, Aguascalientes, Querétaro y San Luis Potosí reportan un mayor incremento en la absorción bruta de suelo industrial, contrario al detenimiento que ha mostrado Guanajuato en el último año. Este año, al tercer trimestre, Aguascalientes ha incrementado en 48% la absorción bruta industrial, en comparación con el mismo periodo del 2018; en Querétaro incrementó 17 por ciento. Mientras que San Luis Potosí reporta un alza de 152 por ciento. En Querétaro la diversificación alienta que la entidad no muestre una dependencia a una actividad.

Se elevan requerimientos

Querétaro cuenta con 4,500 hectáreas desarrolladas de suelo industrial, reportando una disponibilidad de cerca de 20%, expuso el secretario de Desarrollo Sustentable, Marco Antonio Del Prete Tercero. “Hace un par de años teníamos cerca de 3,800 hectáreas disponibles, ahora ha aumentado el número de hectáreas, muchas están prácticamente nuevas”, indicó.

Los requerimientos de las compañías que arriban a entidades como Querétaro reportan mayores niveles de especialización en el suelo industrial, lo que impacta en la oferta de superficie.

Especialización

Las redes de proveeduría, las capacidades logísticas y la especialización de capital humano forjan características del Bajío que inciden en el asentamiento de actividades productivas, atracción paralela al desarrollo de suelo industrial.

Los estados del Bajío se mantienen como un punto de referencia para la atracción de firmas nacionales e internacionales, derivando en el desarrollo de parques industriales, expuso el director de Grupo Marqués —desarrolladora de los parques El Marqués Querétaro y El Marqués Bajío—, Edmundo Díaz Sáenz.

El auge industrial se detona en torno a características del Bajío, como el establecimiento de la industria automotriz, tratándose de un componente que ha consolidado la base industrial de estos estados, expuso el industrial.

La instalación de empresas extranjeras, que se han asentado para dar soporte a las industrias aeroespacial, química, alimentos, tecnologías de la información, entre otras, han forjado la instalación fabril de la zona.

La oferta de capital humano especializado —agregó— es otra de las características del Bajío, ya que cada estado de la región ha generado estrategias académicas ligadas a las demandas del sector productivo de la zona.

La logística de la región y el manejo de las cadenas productivas también se aprecian como características que acompaña el desarrollo industrial del Bajío.

Los segmentos inmobiliarios más dinámicos serán el industrial y el comercial. En ambos segmentos habrá nuevos proyectos importantes, además de tendencias y oportunidades para que los inversionistas consoliden sus portafolios.

De acuerdo con la firma de corretaje inmobiliario CBRE, en 2018 las inversiones se frenaron a causa de la renegociación del acuerdos comercial con Estados Unidos y Canadá y de las elecciones presidenciales en México. Pero hacia el cierre del año comenzó la recuperación del sector, que continuará a lo largo de 2019, prevén los expertos.

“Esperamos un 2019 muy activo en los segmentos de industrial, retail y hotelería, pero con precaución por parte de los inversionistas ante las señales de incertidumbre en las políticas de comercio global y el tamaño de la desaceleración china. Las noticias positivas vienen del consumo interno”, menciona CBRE en un reporte de mercado.

En el segmento industrial, la demanda de espacios continúa creciendo en el norte, el Bajío y el centro del país. Entre 2016 y 2018, el inventario industrial nacional creció 6%, a 47.7 millones de metros cuadrados, mientras que la tasa de desocupación promedio se ubicó en 4.6%, la menor en las últimas dos décadas.

La escasez de tierra y la fuerte demanda de espacios de distribución para el comercio electrónico serán lo que marcará el 2019. Dos de las ciudades donde se pueden ver alzas en precios de renta por tal motivo serán la Ciudad de México y Tijuana, señala CBRE.

En Tijuana, la firma Newmark Knight Frank observa un fuerte crecimiento en inversiones, pese a una escasez de suelo que está impulsando las construcciones verticales. “Seguimos con mucha inversión foránea, sobre todo estadounidense, y los sectores de mayor auge son el aeroespacial y el médico, aunque el electrónico también es sólido”, mencionan Eduardo Rojo y Oliver Rodríguez, directores de la zona noreste de la firma.

Consecuencias del e-commerce

El auge del comercio electrónico ha causado una mayor demanda de espacios de distribución, pues las empresas de ese sector necesitan una fuerte red logística. De acuerdo con CBRE, en 2018 la demanda de espacios para comercio electrónico ya fue de 8% del total, por debajo de logística (37%), automotriz (25%) y manufactura (23%).

El otro segmento con buenas perspectivas es el comercial. A diferencia de años anteriores cuando los desarrolladores apostaron por mini centros comerciales de servicios, ahora el ojo está puesto en la experiencia de compra. “Los desarrolladores están más centrados en los grandes centros comerciales regionales dominantes, con mucho entretenimiento y de uso mixto”, menciona CBRE.

Se añadirán alrededor de un millón de metros cuadrados al inventario de centros comerciales del país, que cerró el año pasado en cerca de 23 millones de metros cuadrados. Las principales aperturas están centradas en la Ciudad de México, con 36% del total; Estado de México, con 11%; Querétaro, con 10%; y Veracruz e Hidalgo, con 8% cada una.

El gasto en construcción de las empresas en México se recuperó en agosto en términos anuales, impulsado por un repunte en los segmentos residencial y no residencial, muestran datos desestacionalizados, publicados este miércoles por el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (Inegi).

El gasto en construcción -uno de los dos componentes del indicador de Inversión Fija Bruta- creció 3.6% anual en el mes de referencia. El dato de julio fue una caída de 1.3% anual.

El desempeño responde a un repunte del segmento residencial que luego de un crecer apenas 0.1% anual en el séptimo mes del año, repuntó 5.1% en agosto. Además, el rubro no residencial se expandió 1.8%, tras contraerse 3.3% en julio.

En la comparación mensual, sin embargo, el indicador tuvo un débil repunte al registrar una variación marginal positiva de 0.2 por ciento. El mes inmediato anterior se desplomó 6.7 por ciento.

El rubro residencial creció 4.1% mensual, luego de una cifra de -6.9%, mientras que el no residencial desaceleró su contracción al caer 3.4% mensual.

El sector construcción acumula tres trimestres a la baja, por lo que se encuentra en recesión.

Analistas de HR Ratings y Forecastim han pronosticado que la tendencia de la construcción cambiará hacia finales de 2019, impulsada por el cambio en la política fiscal con el objetivo de reactivar la inversión física presupuestaria en el rubro de comunicaciones y transportes.

Sin embargo, Forecastim señala que ese repunte no alcanzará para salvar el año y estimó que el Producto Interno Bruto (PIB) de la industria del sector se contraerá en el orden de 5% anual.

La vivienda residencial es el tipo de edificación que encabeza el número de proyectos habitacionales en la ciudad de Querétaro, con un total de 109,, de acuerdo con el reporte ‘Partida inmobiliaria’, realizado por Tasvalúo.

Detrás de ella está la categoría de vivienda media con 32 proyectos. Le siguen la residencial plus con 28 proyectos y la tradicional con seis, que en total suman 175 proyectos en la capital del estado, indica el estudio.

Cerca del 62 por ciento de las viviendas que se venden en la capital del estado son residenciales y su costo oscila entre 1.9 millones de pesos y 3.8 millones de pesos, según datos de la empresa de avalúos. Su venta se realiza en dos vertientes: patrimonial y de inversión; y son viviendas orientadas a perfiles socioeconómicos que están dispuestos a generar movilidad entre la Ciudad de México y Querétaro

La ubicación geográfica de la ciudad de Querétaro juega un papel importante (en la adquisición de vivienda), porque además de estar próximo al núcleo poblacional más potente, también se encuentra en una de las arterias viales más importantes”, indicó Mauricio Domínguez, director de estudios de mercado de Tasvalúo.

En cuestión de costos de los inmuebles, el especialista hizo énfasis en que las contracciones económicas y los indicadores macroeconómicos tienen un peso muy fuerte en la forma en la que se mueven los materiales de construcción y, a medida de eso, se mueven los precios de las viviendas.

En las viviendas, el costo tiene que ver con la fase de desarrollo o de construcción en la que se encuentre el proyecto. En la fase de preventa, que es de las iniciales, las viviendas suelen ser más baratas y es el momento oportuno para adquirirlas”, expresó Mauricio Domínguez.

Por otra parte, dijo, la empresa Tasvalúo ha identificado que en el corredor norte de la ciudad –donde están Jurica y Juriquilla– y en el corredor oriente hay viviendas de alta plusvalía, debido a los polos laborales que tienen.

En Querétaro, estos corredores inmobiliarios tienen desarrollos fuertes en materia de oficinas, parques industriales e infraestructura turística recreativa, las cuales se concentran en la zona norte”, agregó el experto.

Asimismo, la zona centro también tiene viviendas de alto valor, señaló Domínguez, aunque se vuelven un poco más caras. El lado oriente adquiere su valor por la conectividad que tiene con la autopista hacia la Ciudad de México y sus elementos urbanos.

Sin embargo, el crecimiento inmobiliario no está limitado a estas zonas, pues se vive una nueva etapa hacia el sur de Querétaro y la zona del Marqués, donde los desarrolladores privilegian espacios con ‘amenities’, vinculadas a superficies grandes.

En el caso específico del Buen Fin, destacó que hay cifras que corroboran que sí existe un descenso en los precios de los productos.

El Buen Fin lo que tiene es que las viviendas cuyas fases de ventas están en términos medios, pueden regresar a precios de preventa, no al precio más bajo, pero sí se detecta un descenso en los precios”.

Por esa razón, comentó que esta fecha puede ser una buena oportunidad para adquirir un inmueble, aunque también pide tener cuidado, pues hay desarrolladores que suben los costos de las viviendas.